城镇化建设与区域经济协调发展的对策研究

张玉海


改革开放以来，江苏经济快速崛起，综合实力不断跃升，城乡面貌焕然一新，社会事业全面进步。处在省会城市南京重要辐射带的江宁，区域经济快速发展，社会文明明显提高，三个文明建设协调发展，相得益彰。这里除了其他各种因以外，江宁推出农村城镇化战略是一个不可忽视的重要因素。
与计划经济时期的城镇化不同，江宁的农村城镇化既不是国家指令性计划的结果，也不是国家直接投资的产物，而是一个市场化的过程，其最坚实的基础是江宁农村工业的发展和区域经济的快速崛起。当前，江宁正处于实现“两个率先”和进军苏南第一方阵的攻坚阶段，正处于区域经济社会协调推进、城乡统筹发展的关键时期，具有重大的现实意义和深远的历史意义。
一、城镇化建设在区域经济发展的战略地位和作用。
党的十五届三中全会通过的《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》指出：“发展小城镇，是带动农村经济和社会发展的一大战略。”在区域经济发展的进程中，城镇化建设是一个汇聚点，是推动全局的一大枢纽。首先，它构筑了我国农村现代化的大基石。其次，它把握了我国经济社会发展的大趋势，即由农业现代化到农村工业化，我国人口多，而且大部分是农民，剩余劳动力的转移，不断推动我国农村走向现代化。
1、 加快城镇化建设是世界范围内区域经济发展的重要道路选择。自工业革命后，以英、法、美等资本主义国家为代表，在全国范围兴起城镇化和城市化城建设的浪潮。首先，是区域经济工业化的迫切需要。反映社会化大生产的内在要求和客观规律。其次，是区域现代化的迫切需要。城镇集聚了历史前进的动力，对农村发挥着领导、组织、整合的功能，促进农村发展和现代化。因此，城镇化既是以工业化为基础的社会现代化进程的必然结果，又全面促进着社会现代化的进程。
2、 加快城镇化建设是社会发展客观规律的内在要求。生产力的决定性作用是人类社会存在和发展的客观规律，也是推动社会发展进步的根本动力。改革开放以来，随着农村生产经营方式的变革，乡镇企业的异军突起，城乡二元经济结构的坚冰逐渐打破，农村经济发展迅速，区域经济向高层次跳跃。这些都体现了生产力的发展，迫切需要进一步改革、调整农村生产关系，农村城镇化正是顺应这一客观的内在要求。
3、 加快城镇化建设是实现“两上率先”的必然选择。要实现“两个率先”，必须实施城镇化战略，加快城镇化和农村现代化的步伐，进一步增强中心城镇的内聚力、转移力和综合竞争力，形成新的整体优势。在实施城镇化战略中，注重提高人口素质、优化环境，从而促进经济与社会、人口、环境的协调发展。
4、 加快城镇化建设是当前和今后一个时期促进经济增长的重要动力。推动城镇化进程，不仅是拉动经济增长的客观需要，也是维护好、发展好广大人民群众根本利益、提高城镇居民生活质量的一个重大措施。加快城镇化建设，有利于扩大家民的最终消费需求。有利于扩大城乡投资需求。
5、 加快城镇化建设是实现城乡统筹发展的重要途径。党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确推进“五个统筹”，树立和落实科学发展观。统筹城乡发展的本质就是要认真研究和探索在工业化、市场化的进程中更好地解决“三农”问题，实现城乡协调发展。常有江宁物色的城镇化道路。
二、提高江宁城镇化建设和区域经济协调发展的对策研究
1、明确战略定位，提高城镇建设定位的科学性和区域经济协调发展水平。
第一，江宁战略发展定位的科学内涵。战略发展定位实质是一个区域长期发展的总体方向和远景目标。“建设高科技花园新市区、打造江苏知识创新基地”，是江宁总体发展概念。其基本内涵是：综合科技实力和竟争力水平较高，高新技术产业发展较快，科技进步对经济增长和社会进步贡献较大，知识创新功能和产业集聚功能较强，生态环境一流、人居环境优良，具有明显的内生优势和可持续发展特色的现代新市区。它主要具有三个方面的功能特征：一是定位高科技新市区，就是打造一个科学与技术发展富有特色的新区。二是定位花园式新市区，就是要打造一个产业与城市互为支撑、互动并进的新区。三是定位知识创新新市区，就是要打造具有自主创新能力和永续发展能力的新区。在持续追求高新技术产业发展的同时，整合科技、人才、产业和环境优势，为抢占新一轮生产力发展制高眯凝聚优势。
第二，江宁科学战略定位的基础和条件。一是经济全球化趋势，为江宁实施新的发展定位提供条件。二是丰富的科技人才资源，为江宁确定新的发展定位提供智力支持。三是高新技术的迅速发展，为江宁新的发展定位提供产业基础。四是优良的生态环境，为江宁新的发展定位提供载体平台。
第三，江宁科学战略定位主攻突破的重点和方向。一是构筑高新技术发展平台，营造独具特色、更具优势的产业高地。二是增强区域创新功能，努力构建大学大所、高科技研发中心高度集聚的核心竟争优势。三是进一步优化综合环境，促进科技与经济社会协调发展。
2、树立规划龙头，实现城镇由数量型向质量型转变。
首先，确定发展性质，明确发展方向。
城镇性质主要就是基于以下两方面的考虑，一是城镇本身形成和发展的主导基本因素，二是城镇在区域中的地域分工地位和作用。城镇性质是对城镇本质特征的反映，代表了城镇的个性和发展方向，是规划布局的依据。实践证明，凡是城镇性质定位正确，规划设计的方向就明确，建设依据就充分，城镇效益就好。
其次，明确功能结构，优化建设布局。
不同性质的城镇要求有相应的城镇结构，一般来说，城镇结构包括经济结构、社会结构、设施结构、空间结构和生态结构等。各种结构之间互相联系，互相交错，只有比例恰当，城镇才能正常运行，获得良好的城镇经济效益、社会效益和环境效益。城镇规划是促使城镇结构合理、运行效率提高的工具。在追求合理密度的基础上，合理布局可以缩短人、物、资金、能源、信息流动的时间和空间，提高经济效益和配套效益。
再次，树立精品意识，综合统筹规划。
详细规划是城镇总体规划的进步具体化，为工程设计、建筑设计和建设管理提供直接依据。搞好各功能区详细规划和街景规划，加强城镇设计，有利于提高建设档次。随着人们物质生活和文化水平的提高，人们更加关注城镇的生活环境和活动空间的质量，关注城镇优美的景观。城镇规划要统筹考虑自然环境、文化古迹、建筑群体以及各项功能设施，包括地方民族特色、文化艺术传统、生活习俗和精神风貌等城镇景观资源，尤其是城镇中心景点设置既应体现浓厚的商业气氛，又要有浓郁的地方人文特色。城镇规划要始终坚持总体布局协调统一，又要创造出个性鲜明、景色优美的城镇风貌。
其四，实施中心突破，构筑现代城镇体系。
根据江宁城镇发展的现状与特点，坚持以中心镇规划建设为突破口，以城镇、镇村网络体系规划建设为重点，逐步形成优化中心、以点带线、梯度推进的城镇空间发展格局。在体系规划指导下，促进各外地人在定位上更科学，在布点和规划上更合理，在规划内容上更有特色。切实以规划为龙头，一方面促进中心城镇向城市化、现代化和物色化发展，另一方面由中心城镇带动一般城镇及村庄进行规范建设，共同走上城市化和现代化的发展轨道。
只有搞好规划，才能引导城镇合理有序发展，保证城镇建设在时间上的连贯性和空间上的协同性，逐步形成以城带镇、以镇带村、梯度推进、整体协调发展的格局；只有搞好规划，才能统筹安排城镇用地大局、基础设施大局，减少重复建设，提高资源配置效益，实现区域经济、人口、资源、环境全面协调可持续发展。
3、明确主导生产，培育加快区域发展的城镇化支撑产业。
第一、明确主导生产，打造物色工业园区的集团化企业，加快企业集聚和产业重组。
发挥江宁开发区国家级园区的龙头带动作用，加速推进江宁科学园、南京禄口化科园、南京IT产业园、东大科技园、江苏软件园以及各镇工业集中区开放开发，发挥已入区的国内外的知名企业爱立信、西门子、摩托罗拉、菲尼克斯、南瑞继保电气、深圳华为及信息部十四所、国电自动化研究院、中科院地理湖泊研究所等研究机构的辐射拉动作用，建立良性互动，互为促进的有效运作机制。充分发挥区域块经济的优势，结合中心镇建设，推动一批功能完备的特色工业园区做大做强，提高区域经济的发展水平。实施全方位、跨区域、跨行业、跨所有制的资产重组，提高企业的组织化程度的竞争能力。大力培育优势产业、优势企业和优势产品，实行政策聚焦，支持和鼓励各类要素资源、资产向优势产业集聚，积极开发市场前景广阔、科技含量大、产业关联度高、带动作用强的名特优新产品，培育优势产品。进一步优化投资环境，深入挖掘潜在优势，增强吸引外资的能力；进一步实施市场多元化战略，全方位开拓国际市场，培植一批创汇大户和“拳头”产品。顺应企业依靠科技进步推动发展的趋势，引导企业加快建立以企业为主体、新产品开发为重点、产学研究一体的技术创新机构。
第二，加快中心城区、中心镇和中心村建设，营造农村城镇化的载体和平台。
按照以城带镇、以镇带村、城乡一体的要求，优化城镇体系。围绕“建设高科技花园新市区、打造江苏知识创新基础”的长远发展定位，抓好中心镇的布局和规划，重点建设一批中心镇，并与物色工业园区建设有机结合起来。推进村庄兼并、拆除自然村和旧村改造，加快土地整理，推动家民新村建设和标准农田改造，加快中心村建设。进一步改善农村的投资环境、生活环境、社会环境，为农村经济发展和家民生活质量的提高创造更好的条件。
第三，积极构筑现代农业产业体系，推进农业结构调整，形成区域产业新格局。
首先，发挥区域比较优势，培育优势产业，形成区域特色农业新格局。江宁在发挥奶牛养殖业、板鸭、西甜瓜、优质米、药材等品牌效益的基础上，进一步遵循自然规律、市场规律和农民意愿。发挥各地的资源、环境、气候、传统名品等区域比较优势，以提高农产品市场竞争力和经济效益为核心，以科技进步为支撑，找准市场定位，形成一镇一品、一村一品、具有区域特色农业产业带。
其次，发挥先发优势，发展农业加工业，提高农业核心竟争力。充分利用江宁第二、三产业发达、民资丰厚、机制灵活的优势，发展农产品的精深加工业和现代流通业，提高农产品的附加值，拉长农业产业链，提升农业产业层次。鼓励社会各方面的力量兴办加工企业，培育和发展农业产品中介组织和市场，发展壮大农产品购销大户和经纪人队伍。
再次，注入科技动力，推进技术创新，推动农业产业革命。加快生产要素的合理流动和优化组合，培育企业化的农业市场主体和产业农民。提高农业产业化水平，创新农业科技体制，增强农业科技创新、储备和转化能力。深化农业科技体系改革，大力推广增产增效的先进适用技术，推动产学研、农科教相结合，加快农业科技成果的转化。
4、改革创新举措，不断完善城镇建设投融资体制。
第一，采取市场化运作投融资。一方面财政计划要安排定量资金投入城镇化建设，另一方面要发挥商业银行贷款和融资功能，拓宽建设资金来源。创新举措，建立城建投资公司、合作基会等投融资主体，构建主体多元的投融资网络。向改革要资金，靠市场找出路，打破单一依赖财政投资的旧格局，建立和完善多元化、多渠道的投融资新体制。
第二，管好用好国家专项建设资金。在城镇规划区范围内收取的基础设施配套费，应全额投入镇市政公用基础设施的配套建设；城市维护建设税应主要用于城镇建设；土地使用权出让、转让收入、土地增值税应大部分用于城镇建设。各方面的建设资金应管好用好，设立财政专户，财政专户资金实行定收定支，建设资金的使用与建设项目挂钩，实行专款专用。
第三，采取综合开发配套建设激活投融资。组建城镇房地产开发公司，按“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，实施城镇综合开发，采取建设用地开发、承包建设、统建、建设商品房出售、“以房带路，以路养房，路房结合，综合开发”等多种形式，多措并举，发挥土地资产价值，积累城镇建设资金。
5、坚持以人为本，推动城镇三个文明协调发展。
科学发展观坚持以人为本，把人作为社会发展的主体，强调人既是建设者又是受益者，要求控制人口数量，提高人口质量；重视满足人们的现实需要，维护人们的切身利益；着力提高人的思想道德素质和科学文化素质，实现人的全面发展。
其一，坚持教育先导，全面提升居民素质。积极探索多元化的办学渠道和办学文方式，打造学习型城镇，构建终身教育体系。加强思想政治教育，弘扬民族精神、科学精神和社会正气，强化爱国主义、社会主义、集体主义和社会公德、职业道德、家庭美德教育。加强民主法制教育，强化市民的民主意识、法制意识、权利观念，培养他们知法、懂法、守法，用法。加强移风易俗教育，提倡科学，提倡文明，破除封建迷信。积级探索文化设施的有效利用形式，加强对城镇文化基础设施的管理和维护，为城镇文化活动提供支撑。
其二，坚持建章立制，认真落实监管措施。要完善规章，执罚严格，坚持文明公正执法，既体现法律法规的威严和统一，又体现人本关怀。要齐抓共管，各级党委和政府、舆论宣传部门、文化教育部门以及职能部门要各负其责，各司其职，既分工又配合。坚持长效管理。加强基层组织建设，为社会良性运转提供服务和支撑。
其三，积极扩大就业，维护家民合法权益。就业是民生之本，安国之策。积极拓宽就业渠道，鼓励中小企业和非公经济发展壮大，推行灵活多样的就业方式，鼓励自主创业和自谋职业。健全再就业援助制度，开发公益岗位，优先安置就业困难人员。完善就业服务体系。稳妥解决城镇房屋拆迁和土地征用中存在的问题，规范拆迁审批程序，完善补偿安置政策，切实保护农民合法权益。积极探索土地集约化利用新体制，提高土地资源利用率，以项目开发带动土地开发。积极推进土地收购储备制度，做到征用一违块、开发一块、滚动发展。构建统一的劳动力市场，支持和引导农村劳动力向城镇有序流动。深化农村税费改革，切实减轻农民负担。
其四，打破城乡分割，提高社会保障水平。建立健全与国际人口管理制度相接轨、以固定住所为主要依据的现代户籍制度，为推动城镇化建设和劳动力转移创造条件。建立城乡统一的社会保障体制。坚持社会统筹与个人帐户相结合，完善职工基本养老保险制度，依法扩大社会保险覆盖面，加强社会保险费的征缴、使用和管理。
其五，建设绿色家园，构筑资源环保体系。统筹发展要求在经济社会发展的同时，实现人与自然的和谐；在满足当代人发展的同时，谋求世代可持续发展。江宁地处江南，山清水秀，自然环境优美。为了避免发达国家在工业化和城市化过程中走过的弯路，江宁坚持走人与自然和谐发展的路子，在经济快速发展的同时，保护好有限的自然资源和得天独厚的生态环境。既要小康，又要健康；既要金山银山，又要绿水清山；既要快速发展，又要可持续发展。
树立和落实科学发展观，要求以人为本，坚持人与自然和谐，坚持可持续发展，消除制度和体制障碍，打破城乡分割的二元结构，提高社会保障水平，处理好经济建设、人口增长、资源利用、生态环境保护的关系，不断提高城镇化的文明程度，推动城乡统筹发展和区域发展，在加快物质文明建设的同时，加强城镇民主政治建设和法治建设，推动城镇走上生产发展、生活富裕、生态良好的三个文明协调发展道路。
建设部


建设部关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知
建设部



各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委：
为贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》（国发〔1992〕61号），加强房地产业的宏观调控和管理。推动房地产业的健康发展，现对有关问题通知如下：
一、加强对国有土地使用权出让、转让的规划管理，严格执行建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》。城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、社会经济发展和市场需求相适应。城市规划行政主管部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土
地使用权出让规划和计划。包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，以保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。城市国有土地出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。经规划确定的土地
的使用性质、容积率等，不得随意更改，确有必要变更的，必须经过严格的审批程序，并相应作好经济利益关系的调整。
二、集体所有的土地，必须征用转为国有后才能出让。城市政府主管部门可通过招标或指定资质等级一、二级的房地产开发公司实施土地成片开发，依照规划平整场地，建设给排水、供电、供热、道路交通、通讯等设施，以形成工业用地和其他建设用地的条件。完成成片开发后的土地
，可由城市政府结合项目实施土地使用权出让。县及县级市指定资质等级三级的房地产开发公司承担土地成片开发任务的，须报省级建设主管部门批准。
三、房地产管理部门要认真做好房地产市场预测，定期发布市场信息，以加强对房地产投资方向的引导，减少投资的盲目性。要把解决城镇居民住房，特别是困难户的住房问题，作为房地产开发中的一项重要任务，在住宅小区建设和旧城改造中坚持推行综合开发，大力发展普通标准商
品住宅。政府主管部门应结合住房制度改革，管好用好住房基金，并多方筹集住宅建设资金，保证城镇居民住房建设有稳定的、逐年增长的资金来源；对为中低收入家庭建造的住宅应在土地利用计划、规划立项、商品房计划等方面优先安排，并以地价、税（费）率、融资等方面的优惠条件
予以鼓励。城市中心区的改造，应按城市规划要求优先安排商业、服务业、金融业等项目，以适应第三产业的发展需要。各地应根据本地区经济发展水平和市场需求实际，从严掌握高档别墅、高级写字楼和高级宾馆的建设。
四、建立和培育房地产市场体系。土地使用权出让要尽量通过招标方式，并注意结合考察投标者的资质及土地的利用方式等因素。协议出让的土地，必须由政府组织的评估机构合理确定基准地价，任何单位和个人不得以任何理由压低地价。协议方式出让土地的价格应接近基准地价或市
场价格。要建立土地使用权转让、商品房屋预售、商品房向境外销售的审批制度。未达到土地使用权出让合同的要求的土地不得转让，未达到一定投资比例和施工进度的商品房屋不得预售。各地房地产管理部门要尽快制定房地产转让管理办法，建立健全房地产交易管理机构。土地使用权和
房屋所有权的转移（包括涉外房地产）必须依照规定到当地房地产市场交易管理部门办理交易手续。要健全房地产产权登记、变更制度。建立公开的、完整的市场信息库，并大力发展与房地产市场配套的物业估价、法规政策咨询、信息咨询、代理等中介服务。
五、完善房地产价格体系，运用价格和税收杠杆调节房地产经营收益。各地应尽快开展土地分等定级工作，并严格按土地的不同区位、使用性质、容积率、级差收益和供求状况等因素确定基准地价，作为土地出让价格的基础。各地房地产管理部门要认真执行国家物价局、建设部《关于
解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》，对未实行土地使用权出让而进入市场的城镇国有土地上的各类存量房屋出售、出租均收取土地收益金。同时，要建立房地产开发、经营收益调节机制。在全国未作征收房地产增值税的规定前，各地应根据本地情况，在房地产转让中对增
值部分征收一定比例的增值费，以调节房地产开发、经营中的过高收益。增值费上交当地政府，专项用于城市建设和土地开发。
六、加强对外商投资房地产的引导和管理，使外商主要投向与鼓励类引进项目配套的房地产开发，以及拆迁难度大、近期依靠内资实施改造有困难的旧城改造项目。对外商投资房地产，应根据项目规模规定其注册资本、分期投入资金量、合资双方股金份额等。中方不得为外商提供人民
币贷款和境内贷款担保，以保证外资的真正投入。各地在吸引外资投入房地产上不得超越权限制定优惠政策。
七、提高房地产开发企业素质，端正经营方向。要按照建设部、国家工商行政管理局的规定，严格对各类房地产开发企业的资质审批，并建立年检制度，实行动态管理。对取得房地产开发经营权的企业，在一年内无开发任务或未进行任何项目建设的，应及时取消其房地产开发经营权。
对项目型公司，凡项目结束或因故终止，应及时取消其该项目的开发经营权。要严格限制那些不从事房地产开发而热衷于投机牟利的行为。要加强对开发公司经理及管理人员的培训、切实提高企业管理水平。
八、加强房地产业的法制建设和对房地产业的领导。要适应建立完善的房地产市场机制的需要，加强立法工作，建立健全房地产法律体系。各级建设主管部门要积极转变政府职能，强化宏观调控的职能，不直接干预企业的经营活动，促进房地产企业转换经营机制，为加快房地产业的发
展和促进房地产市场的健康发育提供服务。



1993年4月16日