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江西省保护消费者合法权益条例

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江西省保护消费者合法权益条例

江西省人大常委会


江西省保护消费者合法权益条例
江西省人大常委会



(1989年12月27日江西省第七届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1989年12月27日江西省人民代表大会常务委员会第36号公告公布)

目 录

第一章 总 则
第二章 消费者的权利和义务
第三章 生产经营者的责任
第四章 消费者协会
第五章 法律责任
第六章 处理程序
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为保护消费者的合法权益,加强对商品生产、销售和商业性服务的社会监督,根据宪法和民法通则等有关法律、法规,结合本省实际情况,制定本条例。
第二条 本条例所称的消费者,是指有偿获得商品或接受商业性服务(以下简称服务),直接用于生活需要的单位和个人。
本条例所称的生产经营者,是指从事生产经营活动,为消费者提供商品或服务的单位和个人,包括生产者、销售者、服务者。
第三条 本省境内的生产经营者和消费者,以及依法负有保护消费者合法权益职责的组织和个人,均应遵守本条例。
第四条 本条例由各级人民政府负责组织实施,以工商行政管理部门为主,会同有关部门具体贯彻执行。
工商、标准、计量、物价、卫生、商检、检疫等行政管理部门,应按各自的职责、互相配合,严肃查处生产经营者损害消费者合法权益的行为。
第五条 司法机关、生产经营者的主管部门和有关社会团体,均负有依法保护消费者合法权益的责任。
第六条 新闻舆论机构对损害消费者合法权益的行为有权依法予以揭露、批评,任何单位或个人不得干涉。

第二章 消费者的权利和义务
第七条 消费者享有以下权利:
(一)对生产经营者提供的商品和服务进行监督,提出批评和建议。
(二)自由选购商品和选择服务。
(三)了解商品和服务的质量、价格等真实情况。
(四)购买商品和接受服务时,得到国家规定或与生产经营者约定的质量、计量、安全、卫生、价格等保障。
(五)购买商品和接受服务时,索取工商统一发票或收费凭证。
(六)因商品或者服务未达到规定的或者约定的标准,可要求修理、更换、退货或者退款,财产、人身受到损害,可要求赔偿损失。
(七)当合法权益受到损害时,有权向生产经营者的上级主管部门或有关行政部门或消费者协会投诉,也可以向人民法院起诉。
(八)依法或按与生产经营者的约定享有的其他权利。
第八条 消费者负有以下义务:
(一)尊重社会公德,选购商品时爱护商品,不得损害生产经营者的合法权益。
(二)遵守生产经营场所的秩序或规定以及约定的服务制度。
(三)按使用说明安装、使用和保养自己拥有的商品。
(四)因合法权益受侵害投诉、起诉时,如实反映情况,及时提供有关证据。

第三章 生产经营者的责任
第九条 生产经营者在为消费者提供商品或服务的活动中,必须遵守国家有关法律、法规,恪守职业道德,坚持公平、自愿、诚实、信用、等价有偿的原则,保证商品和服务质量,不得损害消费者的合法权益。
第十条 生产经营者应遵守下列规定:
(一)遵守国家物价政策和价格管理规定,按质论价,不准欺行霸市、擅自提价或变相涨价,除农贸市场部分鲜、活商品外,应按规定明码标价。
(二)生产、销售的商品必须根据不同特点,按规定附有检验合格证(包括检验员的姓名或代号)、中文使用说明书,并用中文标明商品名称、生产者的名称(字号)、地址以及商品的主要成份、含量、重量、性能、用法、生产批号、产品技术标准编号等。实行分等分级的商品还必须
标明商品的质量等级。其中限时使用的,须标明生产日期和失效时间;电器产品须附有电路图;计量器具须标有CMC标识。
(三)工业产品达不到国家的有关标准规定等级但仍有使用价值的处理品,必须经企业主管机关批准并在产品或其包装显著位置上标明“处理品”字样后,方可降价出售。
(四)违反国家安全、卫生、环境保护、计量等法规要求的产品,必须及时销毁或作必要的技术处理,否则不得以任何方式流入市场。不得用处理的和废次的原材料、零部件生产和组装用以销售的产品。
(五)实行生产许可证制度和强制性认证制度的商品,要标明相应证书的编号、批准日期和有效期。不准生产、销售国家已实行生产许可证制度和强制性认证制度而到期未取得相应证书的商品。
(六)不准生产国家明令淘汰或禁止生产的产品,不准销售过期失效、腐烂变质、有毒有害以及其他可能危及人身安全和健康的商品。
(七)商品广告、服务广告内容必须真实、健康,广告客户和广告经营者不准制作虚假广告或进行其它欺骗性宣传,蒙蔽、欺骗消费者。
(八)不准生产、销售冒充注册商标或假冒他人注册商标的商品以及冒用优质标志、许可证标志或认证标志的商品。
(九)不准生产、销售淫秽和其他违禁商品,不得从事国家禁止的服务活动。
(十)商品实行包修、包换、包退的,在保证期内必须履行,其中进口耐用消费品由经营者负责包修、包换、包退。
(十一)不准短斤少两,短尺少寸;不准伪造计量数据,商店、集市应当设置公平秤、公平尺。
(十二)不准掺杂使假、以劣充优、以旧充新,不准强买强卖或以欺骗手段、搭配手段推销商品。
(十三)销售电器和其他需要校验或试机的商品,必须当场校验、试机。
(十四)以预收货款、邮购方式销售商品和提供服务,必须保质、保量、按期履约。
(十五)不得有其他违反国家和本省有关保护消费者合法权益的法律、法规的行为。
第十一条 生产经营者应当采纳消费者合理的意见、批评和建议,自觉接受有关行政管理部门、消费者组织及其他社会团体和新闻舆论机构的监督,制订并公布文明服务、售后服务等规章制度,建立处理消费纠纷责任制。

第四章 消费者协会
第十二条 县级以上地方各级人民政府可以批准成立消费者协会,设在本级人民政府工商行政管理部门,并可以根据当地需要,经有关部门批准,设立必要的办事机构。
消费者协会是保护消费者合法权益,指导群众消费,对生产经营者提供的商品和服务实行监督的社会团体。
第十三条 各级消费者协会应依照《社会团体登记管理条例》进行申请登记。
第十四条 消费者协会应履行下列职责:
(一)协同有关行政管理部门对商品和服务的质量、标准、计量、安全、卫生、价格进行监督检查和测定,必要时可公布结果。
(二)受理消费者的投诉,对消费纠纷进行调查、调解或提出意见转有关单位处理。
(三)对损害消费者合法权益的生产经营者进行批评、揭露,必要时可公告损害消费者合法权益的厂商的名称(字号)。

(四)协同有关行政管理部门制止生产经营者在生产经营和服务活动中的弄虚作假行为,查封、销毁假、冒、伪、劣商品。
(五)进行商品质量和服务质量的跟踪调查,参与商品、产品、服务质量的评优审定工作。
(六)参与制定商品生产、销售和提供服务的地方性标准,并监督实施。
(七)为消费者提供咨询服务,向消费者传播商品和服务信息,宣传、指导合理消费。
(八)主动征集消费者的意见和要求,及时反馈给生产经营者。对涉及保护消费者合法权益的问题,向行政管理机关和业务主管部门提出查询,并督促有关行政管理机关和业务主管部门对损害消费者合法权益的行为依法查处。
(九)支持消费者或接受消费者委托,对损害消费者合法权益的行为依法提起诉讼。

第五章 法律责任
第十五条 生产经营者有违反本条例第十条规定的行为,由工商、标准、计量、物价、卫生、商检、检疫等有关行政管理部门,根据各自的职责范围,按照以下规定予以查处:
(一)违反第一项规定不明码标价的,处一千元以下罚款;其他违反该项规定的行为,责令将其非法所得退还消费者,无法退还消费者的予以没收,并处以2千元以下的罚款,情节严重的处2千元以上或非法所得金额3倍以下的罚款,情节特别严重的,处以非法所得金额3倍以上10
倍以下的罚款。
(二)违反第二、三、四、五项规定的,责令其停止销售或销毁,没收其非法收入,视其情节,处以非法收入15%至20%的罚款,责令其限期整顿,直至吊销营业执照。
(三)违反第六项规定的,没收非法收入,销毁其商品,或做必要的技术处理,视其情节,责令停业整顿,处以3万元以下的罚款,直至吊销营业执照。
(四)违反第七项规定的,禁止广告宣传并公开更正,没收非法收入,视其情节,给予通报批评,处以5千元以下罚款,责令限期整顿,直至吊销营业执照或广告经营许可证。
(五)违反第八项规定的,禁止广告宣传,收缴全部商标标识,清除现存商品和包装上的商标,责令限期改正,或者通报,处以非法经营额20%以下或者获利两倍以下的罚款。
(六)违反第九项规定,除没收或销毁全部物品、没收全部非法收入外,视其情节,予以警告,责令停业整顿,吊销注册登记证或营业执照,处以全部非法收入5倍以下的罚款。
(七)违反第十项规定的,责令限期修、换、退,并赔偿由于推诿、拖延等行为而给消费者造成的损失。
(八)违反第十一项规定的,收缴失准衡器、量具,没收非法收入,视其情节,责令停业整顿,处以生产、销售额30%以下或者多收货款3倍以下的罚款,直至吊销营业执照。
(九)违反第十二项规定的,查封、没收或销毁全部伪劣、违禁商品,强买强卖的,除接受消费者的退货外,还可以没收非法收入,责令停业整顿,吊销营业执照,并处以2千元以下罚款;以欺骗手段、搭配手段推销商品的,除接受消费者的退货外,并处搭配商品总金额2倍以下的罚
款。
(十)违反第十三项规定的,出现质量不合格,对拒不退换的,责令生产经营者负责退换商品,并承担消费者退换和运送商品的往返费用,同时予以警告并责令立即改正,拒不改正的,处一千元以下的罚款。
前款各项所列处罚,可以并处,但生产经营者损害消费者利益已经有关行政管理部门作过处理的,其它行政管理部门不得以同一事实或理由再作同一种行政处罚。
本条所称“以上”,包括本数;“以下”,不包括本数。
第十六条 违反本条例第十条规定的生产经营者的单位负责人和主要责任人,由其主管部门给予批评教育;情节严重的,处以其月基本工资30%至50%的一次性罚款,并按规定给予行政处分;触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。
第十七条 生产经营者违反本条例第十条规定受到有关行政管理部门、司法机关的处罚,不免除其承担消费者所受实际经济损失的赔偿责任。无法退还给消费者的,上缴国库。
第十八条 执行罚没处罚时,应给予被罚者统一规定的收据,罚没收入按国家和省里有关规定上交财政部门。
第十九条 违反本条例第十条规定的行为,国家法律、法规另有处罚规定的,依照国家法律、法规的规定处罚。
第二十条 消费者所受的实际经济损失,由直接为其提供商品或服务的生产经营者负责赔偿,如确非其直接责任所致,再由该生产经营者向责任方索赔;如系生产经营者的上级领导机关或业务主管部门的过错所致,由上级领导机关或业务主管部门对因此受到的损失负责处理。
在出租的柜台、场地和举办展销会销售商品或提供服务,违反本条例第十条的有关规定而使消费者受到损害的,由参加展销会和承租经营的生产经营者负责赔偿。消费者无法向参加展销会和承租经营的生产经营者索赔时,主办展销会和出租柜台、场地的单位,应先负责赔偿,再由主办
展销会和出租柜台、场地的单位向参加展销会和承租经营的生产经营者索赔。
第二十一条 承包经营企业销售商品和提供服务违反本条例第十条有关规定,使消费者受到损失的,由该企业负责赔偿。企业承包人更换,仍应承担赔偿责任。
第二十二条 由于消费者违反商品安装、使用、保养规定或服务制度等原因而使自己受到损害的,生产经营者不承担责任,由此而给生产经营者造成的损失,消费者应承担责任。
第二十三 消费者违反本条例第八条第一、二、三项规定,或在投诉时弄虚作假、无理取闹,致使生产经营者的声誉受到损害的,应依法承担民事责任,触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十四条 各级工商、标准、计量、物价、卫生、商检、检疫等有关行政管理部门的工作人员,以及生产经营者的上级领导机关或业务主管部门的负责人,在保护消费者合法权益的工作中玩忽职守、徇私舞弊、敲诈勒索的,按规定给予行政处分,触犯刑律的,由司法机关依法追究刑
事责任。

第六章 处理程序
第二十五条 消费者在其合法权益受到侵害时,应首先向生产经营者交涉,说明受损害的情况,要求修、换、退、补,给予赔偿;无法交涉或经交涉无效的,可以向生产经营者的上级主管部门或有关行政管理部门或消费者协会投诉,也可直接依法向人民法院起诉。
第二十六条 消费者受到损害请求保护,应从其知道或应该知道受到损害之日起一年内提出;法律、法规另有规定或与生产经营者另有约定的除外。生产经营者或责任方愿意承担责任的,不受时效限制。
第二十七条 生产经营者的上级主管部门或有关行政管理部门或消费者协会在接到消费者投诉后,应在10日内作出是否受理的决定。对决定受理的投诉,应自受理之日起30日内作出处理或处理意见,并通知有关的生产经营者和消费者。
第二十八条 生产经营者和消费者对行政管理部门的处理决定不服的,可在收到处理决定之日起15日内,向作出处理决定部门的上一级主管部门申请复议,或直接向人民法院起诉。复议部门应在收到申请书之日起一个月内作出复议决定。
生产经营者和消费者不服复议决定的,可以在收到复议决定之日起15日内向人民法院起诉。复议机关逾期不作决定的,生产经营者和消费者可以在复议期满之日起15日内向人民法院起诉。
以上两款涉及的程序,国家法律、法规另有规定的除外。
第二十九条 生产经营者接到有关行政主管部门的处理决定后,应在30日内作出答复,逾期不答复或答复时无理拒绝承担应负责任的,或逾期不申请复议、不起诉,又不履行处理决定或复议决定的,有关行政管理部门可依法强制执行,法律、法规未授权强制执行的部门,可申请人民
法院强制执行。

第七章 附 则
第三十条 农民购买化肥、农药、农膜、柴油,种、苗等直接用于农业生产的生产资料,可以适用本条例。
第三十一条 本条例的原则亦适用于因生产经营者违反本条例第十条规定而受到财产、人身损害的第三者。
第三十二条 本条例自1990年5月1日起施行。



1989年12月27日

青岛市收取口岸管理费实施细则

山东省青岛市政府批准 口岸办


青岛市收取口岸管理费实施细则
市政府批准 口岸办 市财政局发布




第一条 为加强口岸基础和配套设施建设,扩大口岸综合通过能力,促进对外经济贸易和国际友好往来的发展,根据国家和省有关规定,结合我市实际情况,制定本细则。

第二条 市口岸办公室统一负责全市收取口岸管理费的管理工作。

第三条 口岸管理费自一九九四年七月一日起按省规定的下列标准收取:
(一)对外贸进出口货物按货值的一定比例收取,出口为0.3‰,进口为0.5‰,每票货物收费起征点为人民币10元,不足10元的免收;
(二)对经营国际客运航线(包括地区间,下同)的航空公司、包机公司、航运公司,按其业务总收入的1.5‰收取;
(三)购进的船舶和废钢船按净吨向购船单位收取,收费标准为每吨0.20元;无法计算船舶重量的特种船,按船舶大小每艘300元至500元的标准收取。

第四条 进出口岸的货物由海关代收,海关在办理进出口报关单时,按报关单填写的货物价值向货主收取口岸管理费。
国际客运航线的经营单位按月客运总收入计算,于次月5日前向市口岸办公室缴纳口岸管理费。
购船单位于每年1月5日前向市口岸办公室申报上年度购进船舶和废钢船总吨数、特种船总艘数,并按规定缴纳口岸管理费。

第五条 对属下列情况之一的,可申请减免口岸管理费:
(一)残疾人福利机构进口的直接用于残疾人福利的物资;
(二)联合国、国际慈善机构等捐赠的救灾、援助物资;
(三)政府间协议免税的物品;
(四)科研机构直接用于文教科研的仪器和设备;
(五)军用物资;
(六)其他特殊情况。

第六条 申请减免口岸管理费的,须向市口岸办公室提交书面申请和其上级主管机关出具的证明;经市口岸办公室会同有关部门研究审核批准后,到海关办理减免口岸管理费手续。

第七条 缴费单位必须在规定时限内缴费。超过时限未缴费的,从逾期的第二日起按日加收应缴金额5‰的滞纳金。故意瞒报、漏缴口岸管理费的,除按规定责令补缴外,可视情节轻重处以应缴金额10%至100%的罚款。

第八条 市口岸办公室收取口岸管理费和驻口岸海关代收口岸管理费,须向市物价主管部门领取收费许可证,并使用省财政厅统一印制的“山东省口岸管理费收费收据”。

市口岸办公室领取的收费票据须报市财政局备案。使用完毕的收费票据存根经市财政局审核后,向省口岸办公室兑换新的票据。

第九条 市口岸办公室和驻口岸海关应当配备专职财务人员,健全收费财务制度,建立收费票据的领发、保管、核销和稽查等制度,严格按照规定收费。
缴费单位应当按照要求提供有关帐册的报表,如实申报、缴费。

第十条 口岸管理费主要用于解决口岸检查检验单位配套设施建设和日常维护管理等项目的补助,以及有关发展口岸事业所需的资金。
对口岸检查检验配套设施和日常维护等补助资金及口岸事业发展所需资金,由市口岸办公室编制年度计划,报市人民政府批准后,在市留成的口岸管理费中支出。
凡属基本建设项目,应当严格按照基本建设程序办理,由市口岸办公室向市计划委员会申报年度基本建设计划并下达执行。
市口岸办公室可按一定比例留用部分资金。具体留用比例与市财政局另行商定。

第十一条 市口岸办公室和海关收取的口岸管理费设专帐记录,于每月5日前将上月收费总额的5%留作劳务手续费后,其余部分按规定由市口岸办公室于每月10日前上缴市财政专户储存。任何单位和个人不得截留和挪用。

第十二条 对揭发瞒报、漏缴口岸管理费或收费人员徇私舞弊行为的,由市口岸办公室给予适当奖励。

第十三条 本细则具体执行中的问题,由市口岸办公室负责解释。



1994年12月3日
从夏某某所诉两案谈房屋永久承租权


一、案情
A区B路5号503室房屋(14.3平方米)系居民夏某某承租该区某房管所管理的公房。1993年,此房被拆迁开发重建,夏某某作为享有安置权的拆迁户,支付了超面积安置费3105元,将承租面积扩大至35.7平方米,房屋所有权仍由该区房管局某房管所享有,双方订立了公有房屋住宅租约。1998年11月2日,夏某某在未征得房管所同意情况下将房屋出租与另一居民广某某使用。同月20日,一自称夏某某的男子持名为夏某某的假身份证以公房租约遗失为由,向房管所申请补办新租约,此遗失启事经登报公告后房管所将新租约办给了此人。同年12月,此人以六万四千元将房屋使用权转让给陈某某,并到房管所重新办理了承租人为陈某某的公房租约。此后,夏某某发现此情况,产生纠纷诉诸法院。夏某某先以陈某某为被告提起确认自己享有房屋承租权的民事诉讼,后又以A区房管局为被告提起行政侵权的行政诉讼。
二、审判结果及理由
夏某某提起的民事、行政二诉讼先后分别由民事审判庭和行政审判庭审理完毕。民事审判庭判决驳回夏某某的诉讼请求。理由:一、夏某某未经房管所同意而擅自转租有过错应承担相应责任;二、陈某某善意有偿取得房屋承租权是合法承租人。行政审判庭裁定驳回夏某某起诉。理由:房管所与夏某某之间的关系属出租人与承租人之间的民事法律关系,不属行政诉讼受案范围。
三、本案的争议
本案在审理中曾形成两种意见。第一种意见认为房管所与夏某某之间是单纯的普通租赁民事法律关系,它依据契约产生,双方适用普通租赁法律规范中的权利义务规定。作为所有人的出租方提供房屋并承担维修义务,承租方占有、使用房屋并支付国家规定的租金。同时国家法律、法规及地方法规规章及规范性文件有关公房租赁的内容也作为租约法定内容供双方遵循。第二种意见认为房管所与夏某某之间是行政、民事属性兼有的法律关系,双方除存在第一种意见所叙述的民事法律关系外,出租方还凭借法律、法规授权或房屋行政管理机关委托对承租方行使管理权,因而还存在行政法律关系。笔者认为第一种意见的存在有其客观事实和法律法理基础,但不是说他们之间只要有民事法律关系存在就否认行政法律关系的存在,二者并不矛盾,行政法律关系仍有存在的可能性;第二种意见笔者认为依据现有的法律是不能成立的,但从发展来看却应当被确立,因为此中需要行政权力的干预。下面对此类租赁关系作一简要分析。
四、对此类特殊租赁关系的分析
在房屋租赁关系中,如果将以私有房屋为标的出租称为普通租赁关系,则可称本案所涉之出租为特殊租赁关系。
现实生活中,这种特殊租赁关系一般有两种,一种为国有公房租赁,一种为拥有房地产的企事业单位按国家定价进行的房屋租赁。这种特殊租赁关系与普通的房屋租赁关系有很大差异。第一、承租权获取的方式不同。普通租赁中的承租人只要支付租金即可承租,而此类特殊租赁中的承租人获得房屋使用不仅仅象普通承租人一样以支付租金为对价,还需要支付另一对价。承租人除按期支付租金外还需在获取房屋承租权时支付其它高额对价。其中国有公房承租人主要凭借劳动关系而获得承租权,即通常所称“分配”。这可以说是以劳动为对价,劳动者所在单位以房屋实物工资代替部分货币工资支付与劳动者;其次还可在分配、拆迁、买卖、对换时按面积支付一定金额获取或扩大承租面积,如本案夏某某拆迁后支付的超面积安置费。通过支付一定金额获取承租的,一般单位面积金额略低于产权单位面积金额,同时获租后还需按国家规定支付租金。第二、承租期限不同。普通租赁的租赁期限是有期限的,承租人按照合同约定期限租用房屋。而此类特殊租赁的租赁期限是永久性的,承租人与出租人之间不约定租赁期限,可以无限期租赁。第三、租金不同。普通租赁关系中,如私房租赁,出租、承租双方可以公平、自愿确定租金数额。而此类特殊租赁的租金数额为非自愿且较低廉,并由国家直接予以规定,且远远低于普通租赁的租金额。第四、承租后的附随权利义务不同。普通租赁中承租人的有限承租权非经出租人同意不得转让,更不能继承、交换,而这类特殊租赁中承租人的承租权可按照出租人的相关规定转让、继承。承租人可将承租权在市场上以自愿价格转让,此后只需在出租人处办理变更名称手续,承租人死亡后,其继承人一般均可获得承租权。
五、确立永久承租权之他物权规范是民事法律关系与行政法律关系共同存在的前提
从上述内容可知,此类特殊租赁关系与普通租赁关系有很大不同,但有此不同并不意味着就需要行政权干预,就可以说存在行政法律关系。融资租赁就不同于普通租赁,它就无需行政权干预。那么这类特殊租赁关系到底是否需要行政权干预呢?现从一假设进行推导,假设此类房屋租赁是属于单纯、完全的民事法律关系。当承租人A通过支付对价(在大中型城市一般每平方米1500元左右)取得承租权,后承租人在承租过程中有一个月房租未按期支付(按国家现行规定每平方米每月一般为2元左右),此时承租人违约应承担违约责任,按相关的民事租赁法律规范,出租人有权解除租约,从而承租人丧失承租权,这看来是符合民事规范的,但此中就出现了问题,问题在于以因不履行一月每平方米2元的租金而丧失了以每平方米1500元取得的承租权,这样的约定公平吗?符合公平原则吗?显然不符合,出租人不应凭借微薄的欠租额而剥夺承租人的承租权。可见这不能适用普通租赁的民事法律规范,从上例中可以看出承租人在此中拥有不同于普通租赁的特殊权利,笔者将之称为永久承租权。
永久承租权属于不动产他物权。他物权是指非物之所有权人对物所行使的物权,这种物权由权利人自由、独立、排他地行使,非因法定缘由而不能丧失。永久承租权属于他物权与日本、台湾民法中的永佃权相似(永佃权是租佃人永久租用土地进行耕种或放牧的他物权),永佃权一般只在承租人破产或租金达一定数额时才丧失,并且可以转让、继承。这一规定使得出租人与承租人之间的权利得以平衡,值得我们借鉴。物权法定是物权产生的原则,法律未规定此永久承租他物权,司法实践中就不能作为物权对待。但一种权利不因法律对之未予规定就否认它在现实经济生活中的客观存在,法律的滞后性能够充分说明这一点。当这一权利普遍存在时就应有法律对之予以规范。我国就应制定这一他物权(永久承租权)法律规范,承认这一已被公众所接受又被实践操作所肯定的现实民事权利。承租人拥有的房屋永久承租权属物权不同于债权,债权需要相对方行为的支持,而物权不需要,可独立排他地行使。既然永久承租权属物权就存在一个公示的问题,动产物权以占有为公示,不动产物权(包括自物权、他物权)以登记为公示。登记公示制度不为公众所自由创立,它应来源于法律直接规定,并且属于强制性规范体现国家意志,法律直接规定谁为行使登记权的主体及其享有的职权和承担的职责。例如,土地使用权登记由土地管理机关行使。登记主体对不动产物权进行的登记行为就属于具体行政行为,登记主体与被登记物权人之间就形成了行政法律关系。从上可知,当确立起此类特殊租赁关系中承租人拥有永久承租权且属物权的观点时,就能得出此中存在行政法律关系的结论,更具体一点说就是存在行政登记法律关系。这一法律关系中行政相对人恒定为承租人,行政管理人因法律规定的不同而不同,如可规定由非房屋所有权人的单一行政机关行使登记权,也可规定由房屋所有权人(企事业单位)行使登记权,还可规定由行政机关及其委托的房屋所有权人(企事业单位)共同行使登记权。
综上所述,就本案而言,由于法律没有确立永久承租他物权,导致行政权力无法介入,因而就否定了永久承租他物权登记行政法律关系的存在。但行政法律关系不存在并不是说司法机关在处理此类特殊租赁关系时就应采用与处理普通租赁关系一样的司法手段,因为那样处理就如文中所述不符合公平原则。笔者认为在现阶段没有确立永久承租他物权法律规范的情况下,可从契约法律关系入手维护双方权利的公平。如本案,夏某某若欠租金非达一定数额(与获取承租权对价相当)不可解除合同,夏某某依据公有房屋住宅合同所享有的债权不适用善意取得,原合同继续有效,陈某某与房管所所订立合同无效。


           (重庆市渝中区人民法院 谢侃)