承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权

作者：王卫国 江西省吉水县人民法院

案情：
2001年3月，胡某租赁赵某一间店面经营百货，租期5年，租金9万元，于每年3月10日前交付当年租金18000元。2003年2月，胡某因经营不善，将该店面转租给刘某，并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初，赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面，刘某则表示没钱买下。同年4月，赵某将店面出售给罗某，在办理产权变更登记时，胡某以赵某出售店面未通知自己，侵犯其优先购买权为由起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。

分歧意见：
第一种意见认为：本案胡某享有诉争店面的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
理由是：胡某承租赵某店面期间，经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，我国《合同法》法第224条第一项规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”为此，胡某仍享有租赁店面的优先购买权。尽管本案赵某在出售店面前通知了次承租人刘某，根据合同相对性原则，刘某不能代替胡某享有优先购买权，赵某未在合理期限内通知胡某而出售出租店面，侵犯了胡某的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
第二种意见认为：本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权，其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。
理由是：胡某经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，即在刘某与胡某之间成立了一个新的租赁关系，胡某源于原租赁关系享有的优先购买权已转移至刘某享有，故胡某实际上不再享有优先购买权。赵某出售店面前已通知刘某，刘某也放弃了优先购买权，赵、罗之间的买卖关系未侵犯胡某的优先购买权，应驳回胡某的请求。

评析：
我国《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定，“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买的权利”，这是关于房屋承租人优先购买权的法律规定。但我国法律对 承租人已将租赁房屋转租后承租人的优先购买权未作明确的规定。
我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是：维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系，特别是居住房屋的依赖关系，体现了社会中的一种基本人权关系；维护承租人对财产的稳定使用的状况，发挥财产利用的最大效能，促进长期投资。承租人对租赁物的使用与收益，形成了与租赁物的依赖关系，而这正是立法赋予承租人优先购买权藉以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而维护承租人利益的原因所在。
经过出租人的同意的转租受法律的保护，在合法的转租中，承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人，在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移，为此，法律基于该依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义，即承租人在转租房屋的同时，已将房屋的优先购买权一并转移，由次承租人实际享有房屋的优先购买权，承租人不再享有房屋的优先购买权。
综上，笔者赞同第二种意见。




国务院 中央军委


国务院、中央军委关于批转人力资源社会保障部总参谋部总政治部军人随军家属就业安置办法的通知

国发〔2013〕42号


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构，各军区、各军兵种、各总部、军事科学院、国防大学、国防科学技术大学，武警部队：
　　国务院、中央军委同意人力资源社会保障部、总参谋部、总政治部《军人随军家属就业安置办法》，现转发给你们，请认真贯彻执行。
　　做好军人随军家属就业安置工作，事关广大官兵切身利益，事关军队战斗力建设，事关社会和谐发展，对深入贯彻落实党的十八大精神，实现党在新形势下的强军目标，全面建成小康社会具有重要意义。制定印发《军人随军家属就业安置办法》，是贯彻落实国家有关优待军人随军家属就业安置法律法规的客观要求，是增强部队凝聚力战斗力的实际举措，是服务部队、服务基层、服务官兵的具体体现。地方各级人民政府、各有关部门和军队各级，要站在维护国家安全、构建社会主义和谐社会的高度，充分认清做好新形势下军人随军家属就业安置工作的重要意义，切实加强组织领导，军地双方密切配合，加大安置工作力度，完善配套措施，积极主动地抓好工作落实，努力提高随军家属就业安置工作的质量和水平。要做好政策宣传和教育引导工作，在全社会营造关心支持国防和军队建设的良好氛围，支持和鼓励广大官兵及其家属立足本职，奋发进取，为实现中国梦强军梦作出新的贡献。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国务院　中央军委
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　2013年10月8日

　　（此件公开发布）



军人随军家属就业安置办法
人力资源社会保障部　总参谋部　总政治部


　　第一条　为保障国家和社会对军人随军家属就业安置的优待，实现随军家属充分就业，促进军队战斗力建设与社会和谐发展，根据有关法律法规，制定本办法。
　　第二条　本办法所称随军家属，是指经军队师（旅）级以上单位政治机关批准，并办理了随军手续的现役军人配偶。
　　第三条　随军家属为国防和军队建设作出了奉献，其就业安置享受国家和社会的优待。国家机关、人民团体和企事业单位等，都有接收安置随军家属的义务。
　　第四条　随军家属就业安置工作应当贯彻国家就业安置政策，坚持社会就业为主、内部安置为辅，鼓励扶持自主择业创业，不断提高随军家属就业安置质量和水平。
　　第五条　地方各级人民政府负有做好随军家属就业安置工作的重要责任，应当根据国家有关政策法规，结合本地区实际，制定随军家属就业安置具体办法，指导、督促有关部门和单位落实随军家属就业安置工作。
　　第六条　军队各级应当积极配合地方人民政府及其有关部门做好随军家属就业安置工作，主动提供随军家属相关情况，教育引导随军家属树立正确的就业观，组织随军家属参加职业技能培训，并做好内部安置工作。
　　省军区（卫戍区、警备区，下同）系统是驻地部队随军家属就业安置工作的牵头组织单位，应当充分发挥桥梁纽带作用，协调地方人民政府制定具体安置办法，并协同抓好工作落实。
　　第七条　随军前是在编在岗公务员的随军家属，按照属地管理、专业对口、就地就近原则，在编制职数范围内由接收单位结合本单位和本人实际情况，按照有关规定进行安置。接收单位明确人员后，应当在6个月内办理接收手续。
　　第八条　随军前是事业单位在编人员的随军家属，按照属地管理、专业对口、就地就近原则，由驻地人民政府督导各事业单位在编制内拿出一定数量的岗位进行定向招聘。接收单位明确人员后，应当在6个月内办理接收手续。
　　随军家属符合事业单位招聘条件的，同等条件下优先聘用。
　　第九条　随军前在中央和地方实行垂直管理单位工作的随军家属，是公务员的参照本办法第七条、是事业单位在编人员的参照本办法第八条进行安置。各地垂直管理单位应当支持和落实当地政府安置随军家属的任务，具体办法由省军区系统会同驻地人民政府根据相关单位的编制情况、用人需求，商相关单位制定。
　　第十条　烈士遗属、因公牺牲军人遗属和战时荣立二等功以上奖励军人的随军家属需要安置就业的，当地人民政府应当优先安置。
　　第十一条　国家鼓励有用工需求的企业安置随军家属就业。国有、国有控股和国有资本占主导地位企业在新招录职工时，应当根据企业的实际用工需求和岗位任职资格要求，结合随军家属专业特长、经历学历等情况，按照适当比例择优聘用随军家属，具体比例由各省级人民政府确定。
　　第十二条　地方各级人民政府应当将就业困难的随军家属纳入政府就业扶持范围，通过提供就业服务、鼓励企业吸纳、公益性岗位援助等方式有针对性地帮助就业。
　　第十三条　地方各级人民政府及其有关部门应当积极鼓励和扶持随军家属自主择业、自主创业；对从事个体经营的随军家属，按照国家有关优惠政策给予支持。
　　第十四条　驻地偏远、缺乏社会就业依托的部队，应当充分挖掘内部安置潜力，通过开办营区服务网点等形式，最大限度安置随军家属，缓解社会就业压力。军队和地方人民政府有关部门应当给予必要的帮助和支持。
　　第十五条　地方各级人民政府及其有关部门应当鼓励随军家属根据其特长、就业意向和社会用工需求，积极参加职业培训。对参加职业培训的，按规定给予职业培训补贴；通过初次职业技能鉴定并取得职业资格证书的，按规定给予职业技能鉴定补贴。
　　随军家属经培训并参加职业技能鉴定合格的，发放相应的职业资格证书。
　　第十六条　军地各级应当加强对随军家属就业安置工作的组织领导，成立由地方人民政府、省军区系统和驻军组成的随军家属就业安置工作协调领导小组，负责随军家属就业安置工作。
　　第十七条　随军家属就业安置工作协调领导小组应在每年年初召开会议，部署年度安置工作；年中进行一次检查督导，查找整改问题；年底进行总结通报，促进工作落实。
　　人力资源社会保障部与解放军总政治部建立联合督导机制，对各省、自治区、直辖市落实随军家属就业安置工作情况进行检查指导。
　　第十八条　中国人民武装警察部队随军家属就业安置，按照本办法执行。
　　第十九条　本办法自2013年10月8日起施行，以往有关随军家属优待安置的规定与本办法不一致的，以本办法为准。