预购商品房再转让
——田冲
案例简介：06年1月份，刘先生通过一房屋中介公司与别人签订了一份房屋更名合同。合同中约定由刘先生首期付款10万元替卖方到银行还款撤押，然后双方再到开发商处办理更名手续，手续费由刘先生全部承担，更名手续办理完后刘先生再付给卖方剩余的房款15万。合同中还详细约定了双方的权利义务及办理银行还款撤押、办理更名手续的具体日期及不能办理的违约责任。在合同履行的过程中，因为刘先生的身份证过期没能及时从银行提款而导致迟延付款，卖方要求刘先生承担违约责任，支付约定数额的违约金，刘先生不同意，卖方随诉诸法院。
律师分析：本案实际上是一个商品房预售合同转让的效力问题。商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更合同主体，合同内容不发生变化，由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。
《中华人民共和国合同法》第79条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的，只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。
而鉴于房地产市场的异常火爆，房地产泡沫也随之高涨，给经济运行带来了巨大的风险；同时房地产市场的发展趋于畸形，盲目的追求高利润，开发高档住宅及商业地产，不利于房地产市场的长期健康的发展，更不利于国家宏观调控政策的实施，同时也给行政管理及实施社会福利政策带来了阻力。再者，不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一，国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分，但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度，从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转，不存在对不动产征税问题，致使税金流失，而且加速了房屋财产的流转，给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。
2005年4月30号，经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力，明确予以否定，至此《中华人民共和国房地产管理法》第37条的授权性法律规定已经得到了补充。
《中华人民共和国合同法》第52条规定：违反法律、法规的强制性规定的合同无效。而《中华人民共和国房地产管理法》第37条的规定就是强制性的法律规定。《西安市国土资源和房屋管理局关于加强商品房预售管理有关问题的通知》第三条规定：预售商品房不得转让。刘先生与出卖人签订的房屋更名合同应当认定为一份无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力，既然没有法律约束力就不存在违约不违约的问题。对于无效合同来说，只能产生以下法律后果：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
对于本案来说，既然合同无效，合同中约定的违约条款也就当然的无效，不存在谁违约，谁承担违约责任的问题；对于买受人来说，他并没有实际占有该房屋，也就谈不上返还财产，而对于卖方来说，既然已经收取了部分购房款，就应当返还购房款及同期银行利息；因为本案中的卖方存在主要的过错，所以因合同无效而造成的损失应当主要由卖方来承担。
刘先生要想购买该房屋只能等到对方办理了房产证之后再与其签订房屋买卖合同，这样的合同才是合法有效，才能得到法律的切实保护！
出现以上情况，买受人的权利是很难得到法律的切实保障的。我国不动产的公示方法就是登记，这提醒广大的购房者，在买房之前一定要审查清楚：房屋出卖人与房屋产权证上登记的产权人是否一致？如不一致，是否得到了产权人的合法有效的授权？该房屋是否有共有权人？有的话，共有权人是否同意出卖房屋？只有把好这一关，才能切实有效的防止以上的情况发生。
综上所述，在房屋买卖当中，有着很多的违法、违规操作，有的是基于对法律、法规政策的无知、不了解，有的则是为追求利益而明知故犯，他们的行为轻者会给购房者带来风险乃至损失，重者则是严重的扰乱了房产市场的交易秩序。总之，无论买卖的是一手房还是二手房，都必须先查清卖方有无房产证，有无处分权，不然会导致巨大的法律风险。
证券投资基金运作管理办法
中国证券监督管理委员会
证券投资基金运作管理办法
中国证券监督管理委员会令
第21号
《证券投资基金运作管理办法》已经2004年6月4日中国证券监督管理委员会第93次主席办公会议审议通过，现予公布，自2004年7月1日起施行。
主席 尚福林
二○○四年六月二十九日
第一章 总则
第一条 为了规范证券投资基金运作活动，保护投资人的合法权益，促进证券投资基金市场健康发展，根据《证券投资基金法》及其他有关法律、行政法规，制定本办法。
第二条 本办法适用于证券投资基金（以下简称基金）的募集、基金份额的申购和赎回、基金财产的投资、基金收益的分配、基金份额持有人大会的召开，以及其他基金运作活动。
第三条 从事基金运作活动，应当遵守法律、行政法规和中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）的规定，遵循自愿、公平、诚实信用原则，不得损害国家利益和社会公共利益。
第四条 中国证监会及其派出机构依照法律、行政法规、本办法的规定和审慎监管原则，对基金运作活动实施监督管理。
第五条 基金行业的协会依据法律、行政法规、中国证监会的规定和自律规则，对基金运作活动进行自律管理。
第二章 基金的募集
第六条 申请募集基金，拟任基金管理人、基金托管人应当具备下列条件：
（一）拟任基金管理人为依法设立的基金管理公司，拟任基金托管人为具有基金托管资格的商业银行；
（二）有符合中国证监会规定的、与管理和托管拟募集基金相适应的基金经理等业务人员；
（三）基金的投资管理、销售、登记和估值等业务环节制度健全，行为规范，不存在影响基金正常运作、损害或者可能损害基金份额持有人合法权益的情形；
（四）最近一年内没有因违法违规行为受到行政处罚或者刑事处罚；
（五）没有因违法违规行为正在被监管机构调查，或者正处于整改期间；
（六）不存在对基金运作已经造成或可能造成不良影响的重大变更事项，或者诉讼、仲裁等其他重大事项；
（七）不存在公司治理不健全、经营管理混乱、内部控制和风险管理制度无法得到有效执行、财务状况恶化等重大经营风险；
（八）拟任基金管理人前只获准募集的基金，基金合同已经生效，或者募集期限届满，不能满足本办法第十二条规定的条件，自返还全部投资人已缴纳的款项及其利息之日起已满六个月；
（九）中国证监会根据审慎监管原则规定的其他条件。
第七条 申请募集基金，拟募集的基金应当具备下列条件：
（一）有明确、合法的投资方向；
（二）有明确的基金运作方式；
（三）符合中国证监会关于基金品种的规定；
（四）不与拟任基金管理人已管理的基金雷同；
（五）基金合同、招募说明书等法律文件草案符合法律、行政法规和中国证监会的规定；
（六）基金名称表明基金的类别和投资特征，不存在损害国家利益、社会公共利益，欺诈、误导投资人，或者其他侵犯他人合法权益的内容；
（七）中国证监会根据审慎监管原则规定的其他条件。
第八条 基金管理人申请募集基金，应当按照《证券投资基金法》和中国证监会的规定提交申请材料。
申请期间申请材料涉及的事项发生重大变化的，基金管理人应当自变化发生之日起五个工作日内向中国证监会提交更新材料。
第九条 中国证监会依照《行政许可法》和《证券投资基金法》第三十九条的规定，受理基金募集申请，并进行审查，做出决定。
第十条 中国证监会根据审慎监管原则，可以组织专家评审会对基金募集申请进行评审。
第十一条 基金募集期限自基金份额发售之日起不得超过三个月。
第十二条 基金募集期限届满，募集的基金份额总额符合《证券投资基金法》第四十四条的规定，并具备下列条件的，基金管理人应当按照规定办理验资和基金备案手续：
（一）基金募集份额总额不少于两亿份，基金募集金额不少于两亿元人民币；
（二）基金份额持有人的人数不少于两百人。
第十三条 中国证监会自收到基金管理人验资报告和基金备案材料之日起三个工作日内予以书面确认；自中国证监会书面确认之日起，基金备案手续办理完毕，基金合同生效。
基金管理人应当在收到中国证监会确认文件的次日予以公告。
第十四条 基金募集期间的信息披露费、会计师费、律师费以及其他费用，不得从基金财产中列支；基金收取认购费的，可以从认购费中列支。
第三章 基金份额的申购和赎回
第十五条 开放式基金的基金合同应当约定，并在招募说明书中载明基金管理人办理基金份额申购、赎回业务的日期（以下简称开放日）和时间。
第十六条 开放式基金的基金合同可以约定基金管理人自基金合同生效之日起一定期限内不办理赎回；但约定的期限不得超过三个月，并应当在招募说明书中载明。
第十七条 开放式基金份额的申购、赎回价格，依据申购、赎回日基金份额净值加、减有关费用计算。开放式基金份额的申购、赎回价格具体计算方法应当在基金合同和招募说明书中载明。
开放式基金份额净值，应当按照每个开放日闭市后，基金资产净值除以当日基金份额的余额数量计算。具体计算方法应当在基金合同和招募说明书中载明。
第十八条 基金管理人不得在基金合同约定之外的日期或者时间办理基金份额的申购、赎回或者转换。
投资人在基金合同约定之外的日期和时间提出申购、赎回或者转换申请的，其基金份额申购、赎回价格为下次办理基金份额申购、赎回时间所在开放日的价格。
第十九条 投资人申购基金份额时，必须全额交付申购款项，但中国证监会规定的特殊基金品种除外；投资人交付款项，申购申请即为有效。
第二十条 基金管理人应当自收到投资人申购、赎回申请之日起三个工作日内，对该申购、赎回的有效性进行确认。
基金管理人应当自接受投资人有效赎回申请之日起七个工作日内支付赎回款项，但中国证监会规定的特殊基金品种除外。
第二十一条 开放式基金的基金合同可以约定基金达到一定的规模后，基金管理人不再接受认购、申购申请，但应当在招募说明书中载明。
基金管理人在基金募集期间不得调整基金合同约定的基金规模。基金合同生效后，基金管理人可以按照基金合同的约定，根据实际情况调整基金规模，但应当提前三日公告，并更新招募说明书。
第二十二条 开放式基金的基金合同可以对单个基金份额持有人持有基金份额的比例或者数量设置限制，但应当在招募说明书中载明。
第二十三条 开放式基金单个开放日净赎回申请超过基金总份额的百分之十的，为巨额赎回。
开放式基金发生巨额赎回的，基金管理人当日办理的赎回份额不得低于基金总份额的百分之十， 对其余赎回申请可以延期办理。
第二十四条 开放式基金发生巨额赎回的，基金管理人对单个基金份额持有人的赎回申请，应当按照其申请赎回份额占当日申请赎回总份额的比例，确定该单个基金份额持有人当日办理的赎回份额。
基金份额持有人可以在申请赎回时选择将当日未获办理部分予以撤销。基金份额持有人未选择撤销的，基金管理人对未办理的赎回份额，可延迟至下一个开放日办理， 赎回价格为下一个开放日的价格。
第二十五条 开放式基金发生巨额赎回并延期办理的，基金管理人应当通过邮寄、传真或者招募说明书规定的其他方式，在三个交易日内通知基金份额持有人，说明有关处理方法，同时在指定报刊及其他相关媒体上予以公告。
第二十六条 开放式基金连续发生巨额赎回，基金管理人可按基金合同的约定和招募说明书的规定，暂停接受赎回申请；已经接受的赎回申请可以延缓支付赎回款项，但延缓期限不得超过二十个工作日，并应当在指定报刊及其他相关媒体上予以公告。
第二十七条 开放式基金的基金合同可以约定，单个基金份额持有人在单个开放日申请赎回基金份额超过基金总份额一定比例的，基金管理人可以按照本办法第二十六条的规定暂停接受赎回申请或者延缓支付。
第二十八条 开放式基金应当保持不低于基金资产净值百分之五的现金或者到期日在一年以内的政府债券，以备支付基金份额持有人的赎回款项，但中国证监会规定的特殊基金品种除外。
第四章 基金的投资和收益分配
第二十九条 基金合同和基金招募说明书应当按照下列规定载明基金的类别：
（一）百分之六十以上的基金资产投资于股票的，为股票基金；
（二）百分之八十以上的基金资产投资于债券的，为债券基金；
（三）仅投资于货币市场工具的，为货币市场基金；
（四）投资于股票、债券和货币市场工具，并且股票投资和债券投资的比例不符合第（一）项、第（二）项规定的，为混合基金；
（五）中国证监会规定的其他基金类别。
第三十条 基金名称显示投资方向的，应当有百分之八十以上的非现金基金资产属于投资方向确定的内容。
第三十一条 基金管理人运用基金财产进行证券投资，不得有下列情形：
（一）一只基金持有一家上市公司的股票，其市值超过基金资产净值的百分之十；
（二）同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，超过该证券的百分之十；
（三）基金财产参与股票发行申购，单只基金所申报的金额超过该基金的总资产，单只基金所申报的股票数量超过拟发行股票公司本次发行股票的总量；
（四）违反基金合同关于投资范围、投资策略和投资比例等约定；
（五）中国证监会规定禁止的其他情形。
完全按照有关指数的构成比例进行证券投资的基金品种可以不受前款第（一）项、第（二）项规定的比例限制。
第三十二条 基金管理人应当自基金合同生效之日起六个月内使基金的投资组合比例符合基金合同的有关约定。
第三十三条 因证券市场波动、上市公司合并、基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基金投资不符合本办法第三十一条第一款第（一）项、第（二）项规定的比例或者基金合同约定的投资比例的，基金管理人应当在十个交易日内进行调整。
第三十四条 下列与基金有关的费用可以从基金财产中列支：
（一）基金管理人的管理费；
（二）基金托管人的托管费；
（三）基金合同生效后的信息披露费用；
（四）基金合同生效后的会计师费和律师费；
（五）基金份额持有人大会费用；
（六）基金的证券交易费用；
（七）按照国家有关规定和基金合同约定，可以在基金财产中列支的其他费用。
第三十五条 封闭式基金的收益分配，每年不得少于一次，封闭式基金年度收益分配比例不得低于基金年度已实现收益的百分之九十。
开放式基金的基金合同应当约定每年基金收益分配的最多次数和基金收益分配的最低比例。
第三十六条 基金收益分配应当采用现金方式。
开放式基金的基金份额持有人可以事先选择将所获分配的现金收益，按照基金合同有关基金份额申购的约定转为基金份额；基金份额持有人事先未做出选择的，基金管理人应当支付现金。
第五章 基金份额持有人大会
第三十七条 除《证券投资基金法》第七十一条第（一）项至第（五）项规定的事项外，基金合同还应当按照中国证监会的规定，约定对基金合同当事人权利、义务产生重大影响，须召开基金份额持有人大会的变更合同等其他事项。
第三十八条 基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起十日内决定是否召集，并书面告知基金托管人。
基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起六十日内召开；基金管理人决定不召集，基金托管人仍认为有必要召开的，应当自行召集。
第三十九条 代表基金份额百分之十以上的基金份额持有人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起十日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托管人。
基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起六十日内召开；基金管理人决定不召集，代表基金份额百分之十以上的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应当向基金托管人提出书面提议。
基金托管人应当自收到书面提议之日起十日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管理人；基金托管人决定召集的，应当自出具书面决定之日起六十日内召开。
第四十条 基金管理人和基金托管人都不召集基金份额持有人大会的，基金份额持有人可以按照《证券投资基金法》第七十二条第二款的规定自行召集基金份额持有人大会。
基金份额持有人自行召集基金份额持有人大会的，应当至少提前三十日向中国证监会备案。
第四十一条 基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人应当配合，不得阻碍、干扰。
第四十二条 基金份额持有人大会按照《证券投资基金法》第七十五条的规定表决通过的事项，召集人应当自通过之日起五日内报中国证监会核准或者备案。
基金份额持有人大会决定的事项自中国证监会依法核准或者出具无异议意见之日起生效。
第四十三条 基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的决定。
第六章 监督管理和法律责任
第四十四条 开放式基金的基金合同生效后，基金份额持有人数量不满两百人或者基金资产净值低于五千万元的，基金管理人应当及时报告中国证监会；连续二十个工作日出现前述情形的，基金管理人应当向中国证监会说明原因和报送解决方案。
第四十五条 中国证监会及其派出机构对基金管理人、基金托管人从事基金运作活动的情况进行定期或者不定期检查，基金管理人、基金托管人应当予以配合。
第四十六条 基金管理人、基金托管人违反法律、行政法规和本办法规定的，中国证监会及其派出机构可以责令整改，暂停办理相关业务；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，可以采取监管谈话、出具警示函、记入诚信档案、暂停履行职务、认定为不适宜担任相关职务者等行政监管措施。
第四十七条 基金管理人、基金托管人及其直接负责的主管人员和其他直接责任人员违反本办法规定从事基金运作活动，中国证监会依照法律、行政法规的有关规定进行行政处罚；法律、行政法规未做规定的，依照本办法的规定进行行政处罚；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关，追究其刑事责任。
第四十八条 基金管理人违反本办法第十八条的规定，在基金合同约定之外的日期或时间办理基金份额的申购、赎回或者转换的，依照《证券投资基金法》第八十九条的规定处罚。
第四十九条 基金管理人违反本办法第三十一条的规定，运用基金财产进行证券投资的，依照《证券投资基金法》第九十条的规定处罚。
第五十条 基金管理人、基金托管人不按照本办法第三十八条、第三十九条的规定召集基金份额持有人大会的，依照《证券投资基金法》第九十五条的规定处罚。
第五十一条 基金管理人申请募集基金，隐瞒有关情况或者提供虚假材料的，中国证监会不予受理；已经受理的，不予批准，并处以警告。
第五十二条 基金管理人从事基金运作活动，有下列情形之一的，责令改正，单处或者并处警告、罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，单处或者并处警告、罚款：
（一）未按照本办法第十七条的规定计算基金份额申购、赎回价格；
（二）未按照本办法第二十条的规定确认申购、赎回的有效性，并支付赎回款项；
（三）未按照本办法第二十三条第二款的规定办理赎回申请；
（四）未按照本办法第二十八条的规定保持现金或者政府债券；
（五）未按照本办法第三十三条的规定调整投资比例；
（六）未按照本办法第三十五条、第三十六条的规定进行收益分配；
（七）未按照本办法第四十四条的规定报告、说明有关情况，或者报送解决方案。
第五十三条 基金管理人、基金托管人有下列情形之一的，责令改正，单处或者并处警告、罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，单处或者并处警告、罚款：
（一）未按照本办法第四十一条规定配合基金份额持有人召集基金份额持有人大会；
（二）未按照本办法第四十二条的规定申请核准或者备案基金份额持有人大会决定的事项；
（三）未按照本办法第四十三条的规定执行基金份额持有人大会的生效决定；
（四）未按照本办法第四十五条的规定配合中国证监会及其派出机构进行检查。
第七章 附则
第五十四条 本办法自2004年7月1日起施行。