简论我国加入WTO之后检察机关面临的机遇与挑战

许文族


世界贸易组织（WTO）是世界经济全球化客观过程的产物，共拥有135个成员，贸易量占世界贸易95%以上，是世界上最大、最有影响的多边经济贸易组织。我国从1986年启动复关谈判程序以来，经过十四余年的努力和斗争，终于加入WTO，这标志着我国对外开放进入一个新阶段，我国将在更大范围内和更高程度上参与经济全球化进程。加入WTO不仅仅是一个经济贸易问题，同时也意味着我国将通过立法和司法履行自己的国际承诺。加入WTO，也将使检察工作注入更多的涉外因素。检察工作不仅要面临国内民众的评价，还要面临WTO组织及所有成员方的评价。入世，将给检察机关带来新的机遇和挑战，以下笔者就此谈谈自己的粗浅看法。
一、我国加入WTO之后检察机关面临的机遇
1、加入WTO，必将促进我国的民主与法制建设，加快中国法治化进程，为检察工作的开展提供强有力的法治保障。
WTO对中国最深刻的影响在于它推进中国的法治进程。这种影响概括起来就是“深刻，全面，强烈”。“深刻”在于WTO将影响中国的公法制度，推动政府行为走向法制化；“全面”是指WTO的影响涉及中国立法、行政、司法的各个方面；“强烈”则是说WTO的贸易争端解决机制和贸易审查制度以及其他WTO的监督机制将使中国政府面临一种前所未有的强大的外在推动力，一种推进法治的外在动力。我国加入WTO后，政府将在确保法律的透明度、统一法律实施等方面履行承诺，与“依法治国”方略相呼应，全面展开第三次法律变革，从而对我国的法治化进程产生深远的影响。
WTO对中国的立法、行政和司法制度的总要求是：第一，法的透明性；第二，统一公正合理的法律实施；第三，独立的客观的公正的司法审查。这三项普遍性要求在实质上构成现代法治的价值核心，体现着现代法治的根本方向和发展趋势。
加入WTO后，我国的法律法规体系必须与国际惯例接轨，特别是涉及投资、金融、证券、贸易、竞争、信息、消费者权益等涉外经贸方面的法律法规，必须予以完善。WTO透明度原则要求各成员国有关经济贸易的法律法规、政策必须公开透明，同时要求各成员国在制定各自的经济政策过程中，提高透明度，以使制定的经济政策更具有科学性和可预见性。根据WTO的基本原则和规划，以及国际经济发展规律的客观要求，我们要进一步加大对国内法律法规的清理和立、改、废工作，促进法律法规的进一步健全和完善。
加入WTO，必将促进我国的民主与法制建设，加快依法治国进程，进一步提高领导层和国民的法治意识，在全社会形成“依法办事”的良好氛围，为检察工作的开展提供强有力的法治保障。
2、加入WTO，必将促使社会法律观念发生积极的变化，有利于检察机关更加全面地发挥法律监督职能。
法律观念是法律文化的核心内容，法律文化是法律意识形态以及与法律意识形态相适应的法律规范、法律制度。一国的法律文化，表明了法律作为市场经济体制运行调整器在该国的发展程度，以及人们对法律机构、法律职业者等法律现象和法律活动的认识、态度、信服和知识等方面的水平。中国加入WTO不仅意味着给中国经济发展带来好处，也展示给我们一系列全新的法律观念。这些观念，是全面提高公民法律意识的难得机遇，也是中国法制现代化的根本动力所在。检察机关是我国的法律监督机关。长期以来，社会对检察机关职能的认知是比较肤浅和不全面的，往往认为它是一个从事反贪和公诉的司法机关，事实上这不利于检察机关职能的充分发挥。加入"世贸"后，随着国外法制观念的涌入和影响，此种认识必然会有所改变，社会会更期望个人的合法权益、基本人权得到有效保护，期望检察机关加大监督力度，加强对公安机关侦查活动的监督，对审判机关民事行政案件审判活动的监督，等等。这些都需要检察机关充分发挥检察职能，完全履行法律所赋予的职责。
3、加入WTO，必将加快我国社会主义市场经济体制的建立和完善，为检察机关更加深入地开展反腐败工作创造良好的法制环境。
　我国当前的法律制度是在发展社会主义市场经济过程中不断探索并汲取世界各国经验的基础上形成的，既反映出各国市场经济的共同特征，又具有鲜明的中国特色。
市场经济从某种意义上讲就是法制经济。世界贸易组织需要各成员国内市场经济的发展水平应达到确保经济良好运行的应有水平，一国法制环境（包括立法和司法两方面）的优与劣就成为衡量该国市场经济发展水平的一个重要指标。中国加入WTO，就必须遵守WTO的基本原则和规则，遵循市场经济的普遍规律，这在客观上将促进我国社会主义市场经济体制的建立和完善。WTO规则要求我们进一步做到政企分开，政府不直接干预企业的生产经营活动，进一步确立企业在市场经济中的主体地位，使企业尽快成为法人实体和市场竞争的主体。随着社会主义市场经济体制的建立和完善，全方位的对外开放局面也将形成，金融体制改革、税制改革、政府采购制度的改革、企业法人治理结构的建立等，在提高我国经济竞争力，促进经济发展的同时，必将极大地促进涉及体制、机制方面，影响反腐败斗争深入下去的深层次矛盾的妥善解决，为从源头上预防和治理腐败提供良好的环境保证。
4、加入WTO，有利于转变政府职能，提高政府管理效率，严格依法行政，为检察机关反腐败提供体制、机制上的保证。
WTO各成员政府仅仅是市场竞争规则的制定者，不是市场竞争的直接参与者，不能直接介入国内外市场的竞争。WTO奉行“尽可能少的行政干预”。这就要求我们必须进一步转变政府职能，把政府职能转变到市场竞争规则的规定、严格依法行政、运用法律手段管理经济和为企业提供服务上来。加入WTO必将促进政府及各部门在行政管理体制、机制、内容、范围、手段、方式等方面的改革，提高行政管理效率，避免因政府及各部门“办事效率不高”导致的腐败现象。在市场准入方面，WTO市场准入原则要求必须放宽企业进入市场的条件和限制；在市场秩序方面，WTO要求取消地方保护和行业保护等不利于形成统一市场的行政行为；在市场主体方面，WTO非歧视原则要求取消差别对待，平等对待国内和国外企业，给国外企业进入国内市场以公平的待遇。这些都为减少权力干预市场引发的以权谋私等腐败现象提供了体制和机制方面的保证。
5、加入WTO，必将促进我国加快司法改革步伐，为检察改革的深入发展创造有利的条件。
中国改革开放20多年来，围绕司法公正和效率的司法改革无论在理论上还是实践中都成为整个社会关注的热点。加入WTO之后，要求我们具有统一的、合理的、完善的法律规则，WTO的另一要求是这些规则要能够得到公正、有效的执行，这就意味着我们的目光从立法领域转向了司法领域。根据WTO的要求，在司法领域中，一方面司法机构要独立于政府，从而保证公平合理的法律能够得到有效、公正的执行；另一方面要求司法机构具有审查行政法规的权力。因此，中国伴随加入WTO也进入了一个“司法的时代”，在这个时代，我们必须解决司法独立的问题，这就意味着我们从观念到制度，从司法外部到司法内部都要进行全面的改革，这就必然为检察改革的深入发展创造空前的机遇。
检察机关要有机遇意识，充分预见和认真研究加入WTO对人们价值观念和我国法律制度带来的巨大变化，解放思想，转变观念，与时俱进。以加入WTO为契机，积极推进检察机关的理论创新、体制创新和制度创新，把检察改革放在加入WTO的社会大背景下进行，探索和建立符合加入WTO后的中国国情的检察制度和工作机制，大胆探索与国际检察制度接轨的新体制。
二、我国加入WTO之后检察机关面临的挑战
1、加入WTO，必然要求在执法中贯彻公正、公开、透明的原则，这对我国司法机关—包括检察机关传统的执法观念是一种挑战。
WTO的法制统一、非歧视性和公开透明三项基本原则，不仅是对每个成员国制定有关法律、政策和措施所提出的要求，也是执法司法行为的基本要求。我国法律制度中有关透明度原则的规定很少，重视程度也不够。在我国现在司空见惯的“内部文件”、“会议纪要”等等，往往是政府施政和司法判案的依据。
“入世”以后，我国不仅经济置于全球化浪潮之中，我国的执法工作也将置于WTO成员的监督之下。任何原因造成的执法偏差，都可能影响我国声誉。大量国外公司、企业的涌入，使我们的执法对象多元化，片面强调保护某些企业的合法利益或者对中方企业和外方企业的内外有别将不再适合入世后的执法需要，也不符合在法律面前人人平等的法律精神。因此在我们的执法过程中，必须进一步增强公正执法的观念，严格依照法律程序办案，不因国籍和身份的不同而发生偏袒倾向，执法中必须彻底摒除因地而异、因时而异的执法观念。　
我们几十年的执法经历，已经形成了一种固有的习惯思维定势，办案习惯于秘密进行。司法程序进行之中难于接受外界的介入。而WTO的透明度原则要求司法程序公开，这对我们的习惯意识是一种挑战:司法程序公开并不是泄密，我们的执法活动要接受更为广泛的监督。
2、加入WTO，必然导致我国的法律环境产生重大变化，这对检察工作的法律依据及法律适用都将是一种挑战。
一方面，就我国目前的立法而言，不少领域都与WTO规则体系存在着差距甚至冲突。这种差距和冲突一方面表现在外资法、行政法、海商法等领域的制度与WTO规则的冲突上，另一方面表现为金融服务、政府采购等方面的法律空白。按照WTO规则，我国与WTO规则不相适应的行政法、民商法、经济法等法律、法规都应当进行修改和补充。 法律、法规的修改和补充必然对检察机关在法律适用上提出挑战。
另一方面，今后检察机关不仅要依据国内法开展工作，还要依据国际法开展工作。在认定犯罪过程中，特别是对金融诈骗、侵犯知识产权、走私等破坏市场经济秩序犯罪以及恐怖、洗钱、黑社会等跨国犯罪的认定，会更多地以国际法和国际惯例为标准。由于对国际法原意的理解会产生更多的歧义，将不成文的国际惯例转化为成文的国内法还需要一个长期的立法过程，将给各项检察工作，尤其是侦查、批捕、起诉、控申等工作提出新的挑战。
3、 加入WTO，我国刑事犯罪形势将发生重大变化， 刑事检察工作面临严峻挑战 。
首先，犯罪总量将在一个时期内呈上升趋势。加入WTO后我国经济发展将获得新的机遇，但由于我国一些企业竞争力在一段时期内不敌外国企业而导致失业和流动人口增加等原因，加入WTO后可能引起犯罪总量的上升。
其次，犯罪类型出现新的情况。第一，恐怖犯罪有所增加。加入WTO使我国融入全球化的世界经济格局中，美国9·11事件让人们看到了恐怖犯罪对经济、社会的巨大破坏力，也在恐怖分子中起到了示范作用。而对国际恐怖犯罪，检察机关还有待加强思想准备和应对措施。第二，黑恶势力、集团犯罪大量增加。中国大陆有许多具有黑社会性质组织正在不断借鉴外国和港澳台地区的黑帮组织模式来组织犯罪集团，实施犯罪。在中国加入WTO后，国外和港、澳、台地区的黑社会组织必将趁机进入国内，增设类似“堂口”、“会所”性质的分支机构，与国内不法分子相勾结，从事有组织的犯罪活动。其中值得注意的是在偏远地区、农村基层中，还存在相当量的“人治”现象，这在一定程度上为犯罪滋生提供了养份，特别是靠近国境的地区，国外的犯罪组织将很可能诱使他们加入犯罪集团、黑社会组织，共同为非作歹，危害国家和人民。第三，环境犯罪日趋突出。加入WTO后，国际环境标准、质量标准将大量引入我国，不仅对国内产业和环保事业产生重大影响，也降低了认定环境犯罪的条件，原来不认为是犯罪的行为将被当作犯罪处理，而环境犯罪的认定和处理有赖于相关的科技知识，这给检察机关提出了新的课题和更高的要求。第四，各种金融诈骗犯罪、知识产权犯罪、公司企业犯罪等经济犯罪将明显增多。加入WTO的直接后果是国际贸易自由化，金融流通更加频繁。证券期货、投资贸易、银行保险、知识产权等热点领域将出现新的漏洞，成为经济犯罪的高发部位。
　最后，经济犯罪中的具体罪名也将此消彼长。一是走私犯罪将有所减少。根据WTO的基本规则，各成员方必须减让关税，这将大幅度减少走私的利润，走私无法再给犯罪分子带来巨大的收益，自然会减少。二是跨国犯罪将大为增加，犯罪出现国际化趋势。随着资金、物资、人员国际间的频繁流动，犯罪分子也会突破国界，跨国实施洗钱犯罪、恐怖犯罪、毒品犯罪、环境犯罪、拐卖人口犯罪、伪造货币犯罪等。三是利用高科技手段特别是利用计算机网络和生物技术实施的犯罪，如传播计算机病毒、危害信息安全、传播细菌病毒等犯罪将会增加。
4、加入WTO，我国职务犯罪将会出现新的特点，给检察机关查办职务犯罪工作带来新的挑战。
贪污贿赂犯罪将一改目前普遍、多发的特点，呈现集中、严重的态势。WTO将削弱政府干预和控制经济行为的能力与垄断地位，这必然削减职务犯罪赖以产生的权力优势基础，把贪污贿赂犯罪压缩在较小的范围内。但少数掌握经济实权的人一旦犯罪得手，其数额和影响就相当巨大。
职务犯罪主体身份的界定将更加困难。入世后随着投资主体、投资市场和领域的多元化，以及所有制中混合成份的日益增多，将造成贪污贿赂犯罪主体身份的进一步复杂化。入世后政府直接参与经济管理的职能将逐步缩小和转移，给渎职犯罪主体的界定也带来新的问题。
“入世”后，资产重组的形式更加灵活，方式越是灵活，就越是难以监督，难以有效地防止暗箱操作，国有企业中很可能出现一批新的恣意侵吞国有资产的腐败分子。 侵吞国有资产及导致国有资产流失的案件将有可能上升，且呈现渎职与贪污受贿行为交叉的特点。侵吞国有资产及导致国有资产流失的案件会出现在更广阔的行业和领域，且犯罪手段会不断翻新，呈现智能化程度高、隐蔽性强、调查取证难等特点，给案件的侦破及处理带来极大困难。
职务犯罪的行业性特点将更加明显。入世后在政府的一些部门如掌握审批、质检、检疫、安检等职权的政府官员容易成为一些投机分子拉拢腐蚀的重点对象。
国际社会及舆论环境对检察机关查办职务犯罪的要求将更高。入世后，国外投资者必然会按照他们在本国及其他国家所享有的法治环境及公正市场秩序来要求各级政府。他们对我国市场竞争是否真正体现“公开、公正、公平”的评价，一段时期以内将会集中在各级政府是否能够有效地遏制各种腐败行为上。这就要求检察机关继续加大惩治力度。
5、加入WTO，检察机关作为社会公益法律代言人的角色将更加突出，民事、行政检察工作面临新的课题。
我国行政诉讼法只建立对具体行政行为不服提出的行政诉讼，其目的是救济个人免受违法的具体行政行为的损害。我国行政诉讼法立法时理论不完善，没有引入主观诉讼，才产生了这一制度上的缺陷。现在，在承认客观诉讼的基础上，应当考虑建立主观诉讼，以适应时代发展的需要。特别是WTO规定的中国政府的义务，很多都涉及了国家公益的职能。为了保护公共利益，各国都通过行政诉讼予以保障，而我国却无人代表公共利益提起行政诉讼。行政诉讼中，公共利益受损害(如假冒商标、环境保护等问题)发生的公害事件，检察机关应当有权起诉。面临着入世的机遇和挑战，很有必要重新设计我国的行政诉讼机制。
为保障市场经济条件下弱势群体的利益，应进一步加强检察机关对司法的监督职能。对涉及国家、集体和公民重大利益的案件或违法行为后果比较严重，但无原告或原告无能力诉讼；或受害人不敢提起诉讼，或当事人恶意通谋规避法律的案件以及检察机关受理公民控告，或通过其他方式发现的认为有必要参加监督的重大案件检察机关应主动介入，积极参与。尤其在加入"世贸"之后，许多纠纷都可能是跨国性的，如果仅依靠弱势群体自身的力量，由于在人力、财力等资源上的限制，他们不可能与实力强大的市场主体相抗衡，即使有法律上的明确保障，其应有权益也是难以实现的。如产品质量导致的众多消费者利益受损，这就可由检察机关代为提起民事诉讼。这是深化检察改革，完善和发展社会主义市场经济体制的客观要求，也是民事、行政检察工作适应国家利益需要，与世界经济和法律接轨的必然趋势。
我国民事、行政、经济法律法规的不统一、滞后甚至空白，将更加不利于检察机关入世后监督工作的开展。在增加的涉外民事行政诉讼案件与以往中国法人、公民相互之间发生的案件相比，取证难度加大，要求标准相对提高，而且由于各国民事诉讼法律对涉外案件的识别、认定、管辖权、举证及证据的使用等方面存在很多冲突，作为对法院判决进行监督的检察机关如何做好监督工作遇到新的课题。
检察机关是我国的法律监督机关，它不但承担着对各类违法犯罪行为的追诉权，而且在保护国家经济利益安全上法律也赋予其明确的职责。面对急剧变化的国内环境，检察机关应充分地发挥民事行政检察监督方面的职能作用，积极扮演社会公益法律代言人的角色，保护各利益主体的合法权益不受侵犯，保护正常的市场竞争行为。
6、加入WTO，我国检察工作与国际接轨，对检察机关及检察官素质都提出更高要求。
中国加入WTO之后，与世界各国的经贸往来、人员交流会进一步增多，各种涉外案件必将逐渐上升，国际司法协助案件日益增多。同时，一些国外律师机构和律师通过一定的法律程序将逐渐取得进入国内开展法律业务的资格，国外的公证文书也将取得直接的证明效力。检察机关涉及律师业务的工作以及涉外证据的采信和使用，尤其是审查起诉和出庭公诉将面临新的压力。
与“入世”后的执法要求相适应，必须有一批熟知法律，熟悉WTO规则，懂外语，能熟练使用现代化办案工具的检察官。但由于历史的原因，检察官的整体素质明显不适应“入世”要求，至于能够在工作中准确使用外语交流和熟悉国际法乃至WTO规则的人才更是寥若晨星。这种现状显然无法适应“入世”与国际接轨的要求。因此， 各级检察机关都要加强队伍建设，尽快培养出一批既精通国内法，又精通WTO的协定、协议及其它国际法和国际惯例的高素质人才并予以重用。

2001年11月11日，江泽民总书记在考察南海市时指出，“入世是机遇又是挑战”。入世对检察机关既有机遇又有挑战，面对这些机遇和挑战，检察机关必须采取积极措施，尽快适应入世后执法的需要。要充分认识入世给我国检察机关带来的影响，克服消极情绪，从思想上为入世作好准备。同时要通过各种学习培训提高检察官现有的文化素质，正确掌握WTO规则内涵；加强检察职业教育，加大检察改革的力度，适应新形势下检察机关执法工作的需要。
江苏省宿迁市人民政府


宿政发〔2004〕62号


市政府关于印发宿迁市物业管理实施细则(试行)的通知



各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《宿迁市物业管理实施细则（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。




宿迁市人民政府

二ＯＯ四年四月二十八日







宿迁市物业管理实施细则（试 行）



第一章 总则



第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

第三条 本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第四条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第五条 建筑面积在1万平方米以上的机关、企事业单位办公楼、工业区以及住宅小区都要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。配套不齐全的，要在当地人民政府组织下，有计划地进行综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。

第六条 零星分散物业（含不达规模的物业，原产权单位已不存在的生活大院、宿舍楼，居民自建房屋等）由所在社区统一管理。可以组建物业公司负责管理，也可以选聘具有资质的物业管理企业实行专业化管理。

第七条 市、县（区）房地产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

各级地方政府有关部门和单位，应当在各自职责范围内，共同做好有关管理工作。



第二章 业主自治管理



第八条 物业管理区域应按规定建立业主自治管理组织。

业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主多于100户的，可推选业主代表，组成业主代表大会（以下称业主大会）。住宅区一般以每栋或每单元为单位推选1—6名业主代表。

业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。

业主大会的议题应提前告知业主或业主代表，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

第九条 业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票，其它物业按照其拥有物业的建筑面积计算，建筑面积100平方米以下房屋为1票，100平方米以上的每满100平方米为1票。

第十条 住宅区内已交付使用的物业建筑面积达到30%，不足50%，但使用已超过1年的，应当参照召开首次业主大会与选举产生业主委员会的程序和办法召开首次临时业主大会，选举产生临时业主委会，临时业主委员会行使业主自治管理相应的权利和义务。

住宅区符合成立业主委员会条件时，应依照条例和本细则规定及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十一条 首次业主大会（含首次临时业主大会，下同）应当在物业所在地的房地产行政管理部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备委员会，负责业主大会筹备工作。

第十二条 首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作：

（一）协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容；

（二）确定召开业主代表大会的，协商确定业主代表人数，组织推荐业主代表候选人，审查业主代表候选人资格，组织民主选举业主代表，产生的业主代表应当在物业管理区域内公布；

（三）协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布；

（四）起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见；

（五）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；

（六）主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十三条 首次业主大会除行使细则中规定的权职外，还应审议通过以下事项：

（一）业主大会和业主委员会议事规则；

（二）业主委员会日常工作权限；

（三）业主委员会选举办法；

（四）物业管理企业的选聘办法；

（五）物业的有关公共管理规定；

（六）选举产生业主委员会。

第十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会，经物业所在地街道办事处初审同意后，自选举产生之日起30日内到物业所在地物业管理行政管理部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：

（一） 业主委员会登记确认表；

（二） 业主代表、业主委员会选举办法及选票；

（三） 业主大会审议通过的主要事项。

第十五条 业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名，业主委员会不得从事经营活动。

第十六条 业主委员会依据条例的规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约；帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题；接受物业管理行政管理部门、街道办事处的指导和监督，积极配合社区建设管理。

第十七条 业主委员会主任享有下列权利：

（一）负责召开主业委员会会议；

（二）经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；

（三）业主委员会授权的其他事项。

业主委员会主任应当履行下列义务：

（一）遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；

（二）完成业主委员会交办的工作；

（三）代表业主委员会处理事务；

（四） 接受行政管理部门的培训和指导。

第十八条 业主代表、业主委员会委员每届任期由业主大会约定，可以连选连任。业主代表、业主委员会任期届满3个月前，物业管理行政管理部门、街道办事处应当指导、督促换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。

物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。

第十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。



第三章 物业管理企业



第二十条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，向所在地物业管理行政管理部门申领资质证书。

物业管理行政管理部门按照有关规定对申领资质证书的物业管理企业进行资质等级审查，并报市物业管理行政主管部门核定资质等级。物业管理企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业管理服务活动。

第二十一条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业前期物业服务协议或物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

第二十二条 物业管理行政管理部门应加强对物业管理从业人员培训，提高从业人员整体素质，实行持证上岗。



第四章 物业管理服务



第二十三条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，报物业所在地物业管理行政管理部门备案。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。

第二十四条 新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。房地产开发管理部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预（销）售许可证的前置条件。

新建住宅区物业出售时，物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。

第二十五条 业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。

第二十六条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。

物业服务事项应包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；

（三）日常环境卫生管理服务，包括公共场所、物业公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；

（四）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任；

（五）物业装饰装修的管理服务；

（六）管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料；

（七）组织开展社区文化娱乐活动；

（八）根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。

物业管理企业应当自前期物业服务协议和物业服务合同签订之日起十五日内，将合同报物业所在地物业管理行政管理部门备案。

第二十七条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：

（一）按照江苏省规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；

（二）在业主使用房屋前，将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主；

（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护；

（四）发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修；

（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；

（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核；

（八）建立公开征询业主意见制度，定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

（九）发现违反条例、本细则或业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告；

（十）按照物业服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项；

（十一）物业管理企业应当在社区居委会的指导和监督下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。

第二十八条 物业管理行业应当推行行业规范和服务标准，积极开展物业管理达标创优活动，提高整体管理水平。建立物业管理服务等级评定制度，鼓励物业管理企业采用先进的管理服务标准，提高管理服务质量。

第二十九条 普通住宅的物业管理公共服务费应按照政府指导价标准在前期物业服务协议或者物业服务合同中约定，并由物业管理企业按照约定向业主收取；共他物业的服务费由当事人在前期物业服务协议或者物业服务合同中协商确定。

第三十条 建立合理公开、质价相符的物业管理服务政府指导价格体系。按照物业管理行业服务内容进行项目分类，按照分类项目制定等级服务质量标准，按照社会成本测算各个服务项目等级标准价格。让业主和业主委员会根据自己的服务要求和承受能力，自主选择服务项目、服务等级，自主选聘物业管理企业。

第三十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。



第五章 物业的使用和维护



第三十二条 新建物业在规划建设时，应当制定物业管理实施方案并在物业开工前报所在地物业管理行政主管部门备案。建成后，建设单位应及时向物业管理行政主管部门申请进行物业管理配套设施验收，未经验收不得交付使用；验收不合格的，应在规定的期限内做好整改工作。

建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的3‰—4‰无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有，由托管的物业管理企业使用；同时提供相应的社区服务用房。

物业管理服务用房、社区服务用房、文体活动用房、停车库（场）、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施应当按照设计用途使用，不得改变用途；确需改变的，应当依法办理相关手续。

第三十三条 新建物业进行接管验收时，业主委员会、物业管理企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。

第三十四条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，应当征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后，报经规划部门批准。

第三十五条 业主或使用人装修物业，应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，应当事先告知物业管理企业，并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。

第三十六条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复和赔偿。

第三十七条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意，与物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。

第三十八条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的管理与使用按照市建设局、财政局[2003]163号、[2003]19号文件执行。

第三十九条 依据规定筹集的维修基金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第四十条 维修基金由房地产行政管理部门代管，所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。

维修基金应当存入物业管理行政管理部门指定的银行，专户存储、专款专用。

第四十一条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前，足额交纳代收的维修基金；在办理商品房所有权初始登记时，应当向房地产登记部门提供交款凭证。

第四十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用，按照下列规定承担：

（一）房屋室内部分的维修、更新费用，由业主自行承担；

（二）物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新改造从维修基金中列支，按项目维修费用占受益面积应分配维修基金的比例分摊。

物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，房地产行政管理部门和街道办事处应当督促限期维修。



第六章 投诉



第四十三条 物业管理行政管理部门和街道办事处应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反条例和本细则行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。

第四十四条 物业管理行政管理部门、街道办事处受理投诉后，应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的，可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。

物业管理行政管理部门受理投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查核实，并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。

投诉人对物业管理行政管理部门的处理意见有异议，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，将复核意见回复投诉人。

第四十五条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，物业管理行政管理部门应当自受理之日起5日内，移送有关行政管理部门处理，并告知投诉人。



第七章 法律责任



第四十六条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

第四十七条 物业管理企业和业主未按照本细则规定和物业服务合同约定履行义务的，当事人一方可以向业主委员会或者街道办事处和物业管理行政管理部门投诉，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第四十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经教育不改的，社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。

业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主代表和业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作，必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的，可依法罢免。

第四十九条 资质年检不合格的物业管理企业，物业管理行政管理部门应责令其限期整改；整改仍不到位的，由物业管理行政主管部门降低其资质等级，直至吊销其资质证书。

第五十条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理等法津、法规、规章规定的行为，业主委员会和物业管理公司应当及时予以制止，制止无效时，应当向城市管理行政执法部门报告，由其依法处理；违反建设工程规划许可证规定进行建设的各类违法建筑物、构筑物和其它设施，由城市规划管理部门依法处理，有关部门应当配合查处。



第八章 附则



第五十一条 本细则由宿迁市建设局负责解释。

第五十二条 本细则自2004年5月13日起施行。