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浅议陪审制合议庭/孙敏

时间:2024-07-06 22:38:59 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8410
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浅议陪审制合议庭

孙敏 陆丽华

当今世界各国的诉讼法上,都普遍确认了陪审制合议庭作为一种基本的审判组织制度,在现实的司法实践中发挥了重要的作用。陪审制合议庭制度就是指国家审判机关吸收普通公民作为陪审员与法官一起审判案件实行集体审理和评议的合议庭制度。从历史的角度来看,早期的陪审制合议庭在古希腊就存在,由雅典执政官梭伦首创,“陪审法庭的原意为‘作为法庭的公民大会’(Assembly as A Court),……它是由行政官员于集市日在市场上审理讼案,并由有空暇的若干公民参加。然而,把这一做法制度化,则是司法上民主化的重要措施,后来成为雅典民主制度的一个重要组成部分,是公民‘参与审判’权利的表现。”[1](p66)在现代社会,陪审制合议庭可分为两类,分别是陪审团制合议庭和参审制合议庭。陪审团制合议庭是由普通公民组成陪审团和法官共同审理案件。陪审团与法官之间有明确的分工,相互之间独立行使职权。陪审团的职责是认定案件的事实,法官则在陪审团所认定的事实基础上对案件进行法律适用。这类合议庭在英美法系国家普遍采用。参审制合议庭是由陪审员和法官共同组成的混合合议庭,是大陆法系国家实行陪审制的主要方式。陪审员和法官拥有同等职权,共同审理案件,共同决定事实和法律问题。下面对这两类合议庭分别进行阐述,并进一步论述我国陪审制合议庭的完善问题。

一、陪审团制合议庭
1066年,诺曼底公爵威廉征服英格兰之后,他把诺曼人在审判中设立陪审团的古老习惯带到了英格兰。后来,随着《克拉灵顿诏令》和《韦斯特明斯特诏令》的颁布,在英国逐步确立了起诉陪审团和审判陪审团。由于起诉陪审团的人数可以是12人至23人,而审判陪审团人数固定为12人,所以前者称为大陪审团,后者称为小陪审团。英国在向外扩张的同时,把陪审团制度带到了世界许多国家,但是运作的最好的要数美国。在美国独立之后,美国人民对陪审团制度表现出了极大的尊重,由12名陪审员组成陪审团参与审判的作法一直是美国各地法院采用的主要审判方式,到现在,即使在其他国家纷纷放弃陪审团制度的时候,美国仍然对之情有独钟,不愿放弃。下面以美国为例对陪审团制合议庭作进一步阐述。
(一)陪审团制合议庭的主要特点
1、选择陪审团是当事人的权利
在美国,当事人几乎都有权获得陪审团的审判。但是在不同的诉讼中略有不同。在刑事诉讼中,美国联邦宪法第三条规定,所有刑事案的审判,除弹劾案外,都必须有陪审团出庭。第六条修正案规定,在所有刑事诉讼案中,被告都有权要求由案件发生地之州及区的公正的陪审团予以迅速及公开之审判。这条规定适用于由联邦法院审判的刑事被告。第十四条修正案规定由州法院审判的刑事被告也享受这一权利。在民事诉讼中,宪法第七条修正案规定,在联邦法院系统中,若涉诉金额超过20美元,民事诉讼当事人便有权利获得陪审团审理。联邦宪法没有规定州法院受理的民事诉讼有得到陪审团审理的权利,但许多州的宪法都规定有这项权利。选择陪审团审理是当事人的一项宪法权利,这足以表明陪审团制合议庭在美国是相当重要。
2、陪审员构成严格
陪审团人数可以少于12人,但最少不得少于6人。陪审团随机组成,一般是从登记选民的名单中挑选,来源于当事人所在社区的各个阶层。美国宪法规定,陪审员必须是从诉讼人所在社区的各个阶层中挑选出的。陪审员应该与本案无利害关系,不偏袒任何一方,也不对任何一方心存偏见。这是担任陪审员的首要条件。此外,能够理解诉讼程序;还应该身体状况良好,能胜任陪审员工作,至少受过最低限度的教育,18岁以上,懂英语等等。选择陪审团时,需要将一大群待定陪审员召集到法院。法官和律师就从这些人中挑选12人(或少于12人)作为本案的陪审员。挑选合格的陪审员有两个步骤:一是预先审核,即法官和律师向陪审员候选人提问,陪审员候选人回答,[2]以此确定他们是否符合陪审员的条件。二是无因排除,即在预先审核的基础上,双方当事人还可以在不经法官同意的情况下排除候选人,而不需要说明理由。每一方当事人都只能使用有限的无因排除机会。这个规则有个例外,当事人不能基于种族、民族或性别原因通过无因排除取消候选人资格。
3、陪审团的职责在于事实认定,但也可以拒绝不公正的法律适用
由于英美法系奉行当事人主义的诉讼模式,在诉讼中双方当事人居于主导地位,独立地决定传唤盘问证人,法官只是消极地主持庭审活动,而陪审团比法官更为消极,就静坐一旁听取控辩双方的辩论。辩论结束之后,陪审团就对案件事实作出认定,陪审团不仅仅被告知认定事实,而且法官也不能指示陪审团有关事实的裁决,不能剥夺陪审团对于被告人反对意见的考虑。与证据一样,陪审团有权根据自己内心的良知,来判断法律。有时,证据确凿,被告人自己也承认,应判有罪,但陪审团却可以裁决被告人无罪,而使法律无效(Jury Nullification),法官必须服从陪审团的无罪裁决。[3]
4、陪审团秘密独立裁决
在法庭辩论结束,法官宣布休庭,陪审团就进入裁决阶段。陪审团的裁决是秘密进行的,他被暂时隔离起来,掐断与外界的任何联系,直至作出裁决。陪审团的裁决也是独立的,不受任何影响,没有任何压力。每个陪审员只根据自己的内心良知来表决案件,“即使作出的裁决使法官不高兴,陪审员也从来不会受惩罚的。”[4]裁决的通过是一致同意,如果达不成一致意见,陪审团将被“挂”起来。[2]通常重新组建另一陪审团重新审理案件。
(二)陪审团制合议庭的理念
尽管世界上许多国家越来越少地运用陪审团制合议庭,但在美国还依然运用,尤其是在刑事诉讼中,原因在于陪审团制度被视为是宪政民主的关键部分之一。在美国人看来,除了选举之外,他们还拥有极大的控制政府的权力,这就是陪审团。“陪审团传统上被视为一个政治机构,不仅有职权在个案中分配正义,而且有义务实施《权利法案》,恰恰就像三个常设的政府机构,它对具体的法律拥有否决权。” [4]杰弗逊说:“我认为陪审团就像人们设计的‘锚’,通过这个‘锚’,政府就会被控制在宪法原则的范围内。” [4]正是陪审团能够促进美国在宪法框架下走在民主之路上,从而避免司法专制和独裁。
当然,陪审团制合议庭制度并不是没有缺陷,选择中立的陪审员非常不容易,“做一个毫无偏见的陪审员是困难的。”[5]陪审员缺乏法律知识和经验,很难作出公正的裁判,陪审员与训练有素的、富有经验的、具有职业纪律约束的法官相比,显然不具有担当审判重任的能力。此外,采用陪审团导致诉讼程序复杂、费用过大。但是美国著名法官乔恩在总结美国的陪审制度时说:“我是一个陪审制度的坚决信仰者。陪审制度是司法审判程序中重要的一项,它比其他制度更能决定许多问题,许多对陪审制度的不良批评都不足以掩盖该制度的优点。陪审制度实际上并不是一个十全十美的制度,它需要法官和律师在陪审审判过程中,投入大量的精力及工作,亦惟有在此条件之下,才能使陪审审判结果正确完美。如果律师对案件没有充分准备或法官与律师的才能不平衡,法官就必须付出加倍的工作去帮助陪审团从对案情的混淆困扰中逐渐求得公平正确的审判功能。”[6](p381-382)

二、参审制合议庭
近代大陆法系各国的诉讼制度中并没有陪审制合议庭。到1789年,法国资产阶级革命给法国司法制度的改革提供了试验的机会,在制度上引进了英国的陪审团制合议庭,然而在实践中并未取得预期的效果,于1811年废除了。虽然该“试验”以失败告终,却建立了具有法国特色的审判陪审制度,陪审员从当地居民中产生,与法官一起审理案件,一起做出判决,这就是参审制合议庭。当今,参审制合议庭制度以德国最为典型,下面以德国为例进行阐述。
(一)参审制合议庭的主要特点
1、参审制合议庭广泛运用
德国比任何欧洲大陆国家都更加广泛地使用参审制合议庭来处理案件。在德国所有州的初级法院中,普通公民都有权参加一些类型案件的判决过程;普通的德国公民控制着商务、刑事、劳工及社会保险法院中由三人组成的合议庭中的多数投票权。此外,在农业案以及多数涉及公职人员、士兵和非政府专职人员的纪律处分和个人纠纷案件中,陪审员在所有州的初级法院持多数投票权。即使在税务和行政法事宜以及大部分最严重的刑事案件中,陪审员也参与其判决过程,尽管他们在由5人组成的合议庭中占少数。德国司法系统中充满了公众大量参与的气氛。[7](p485-486)
2、陪审员选拔具有一定的随意性
德国的陪审员任期4年,每一位陪审员每年参加几天审判——法律建议的标准是每月一次。每4年一次选拔陪审员的程序分为提名和遴选两个阶段。[8](p174-176)
提名主要遵循有关法律规定的合格要件(行为能力、年龄、任公职)等等,此外,法律还赋予地方当局极大的提名权。但是各地方当局的提名做法有极大的差异。一些地方当局通过编制一个基本上是随机的居民名单进行提名。其他的地方当局则实际上将这个任务委托给在市议会有议席的政党。在柏林,当局允许警方否决临时性的名单。
在遴选阶段,由遴选委员会从被提名人中挑选陪审员。遴选委员会由1位法官担任主席,除了州政府的1名行政官员外,还包括在司法区域内由民选的地方政府所挑选的10位公民。遴选委员会的工作方法在各地也大不相同,他们认为,陪审员应来自广泛的职业团体这一点十分重要,但是在实践中,对这一想法的实施却随随便便。他们偏爱的职业群体是:教师、文职官员、社会福利工作者、管理人员。结果,文职官员和其他白领职员有相对过多的代表,而家庭主妇和蓝领雇员的代表相对过少。对陪审员可以适用回避规则,但是在德国并没有美国陪审团预先资格审查那样的类似制度。尽管法律规定,被提名人的名单应是“社会各阶层”的代表,但实际做法似乎都并不试图达到那个目的。
总之,这种遴选制度有一种随意性,这使得它与它所服务的、经过精心设计的法庭体制形成奇特的对比。挑选那些对审判有兴趣的和感到适合该工作的公民的善意努力,也许因减少陪审员群体的多样性而削弱其角色的效果。
3、陪审员与法官具有同样的职责
德国的陪审员与法官要承担同样的职责,对于事实的认定,法律的适用都有权独立决定。陪审员只能通过在法院进行开庭审理后才能被罢免,不可能出现像美国那样被“挂”起来的情况。他们宣誓就职后,必须主持正义,严格遵循司法程序,保守司法秘密,依法裁决案件。德国的参审制合议庭制度,实际上将“失审”的职能从其制度中排除了。法官有义务在他们为参审制合议庭的书面判决中,指出错误裁判理由。因此,企图歪曲或无视法律的陪审员会遭到法官的反诘:“这将被上诉推翻。”[8](p181)
4、陪审员易受法官的影响
陪审员的独立虽然有法律保证,但他们仍然有可能受法官的影响。与美国不同的,陪审员与法官一起共同决策,并不能单独地进行裁决,人数上,参审制合议庭的陪审员比陪审团制合议庭的陪审员人数要少,“团体较小,克服其成员偏见以获得准确结果的可能性就越小。” [10](p179)由于大陆法系奉行职权主义诉讼模式,以法官为中心,法官调控庭审过程,占主导地位。法官在诉讼全过程中一直参加,而陪审员仅仅在开庭时才介入案件,自然他与法官所获得的案件信息不对称,再加上专门知识的缺乏,司法经验的不足,所以非常容易受到法官的影响,从而丧失其独立性。
(二)对参审制合议庭的评价
德国允许陪审员参与案件审理有几种理由:它能够对专制主义进行制约,保证判决的独立性,从而提倡民主化;它有助于公民权利和义务的教育;能使法院做出的判决合法化。此外,因为陪审员协助法官裁决案情以及法律问题,所以他们能够充当保证司法程序公平的角色。更为重要的是,他们的个人的经历能为解决有关案情疑点带来特殊的见解。[7](p486)这些与陪审团制合议庭是相同的。然而,参审制合议庭制度也有一些不足之处。德国陪审员的选拔没有美国陪审团成员严格,不存在“预先审核”和“无因排除”的步骤;陪审员职权比陪审团大,可以认定法律问题,但是由于缺乏专业知识,使得该职权难以发挥;陪审团有权就案件事实作出独立的裁决,不易受法官影响,而陪审员却不具备,后者只能与法官一起共同决策,容易受法官的影响,再加上参审制合议庭遵循职权主义,以纠问的方式进行,陪审团制合议庭遵循当事人主义,充满着对抗色彩,所以法官的表现也不一样,前者积极地主导案件,后者消极审判。由此,参审制合议庭的运行效果可能并不好。
在德国,关于参审制合议庭制度的实证研究最著名的是Klausa于1972年发表的一篇调查报告。这篇调查报告比较了不同类型参审制合议制度实施的效果,发现法官与陪审员多数赞成废除参审制合议制度;一般民众参与审判的意愿确实不高。而Casper/Zeisel在1972年发表的报告则清楚说明法官在刑事案件审判过程中居于主导地位。当法官与陪审员意见相左时,只有21%的案件陪审员发生了影响力,但在统计上若把被告认罪的案件计算进去,这个比例立刻降到1.4 %。[9](p93)德国的实证研究表明,参审制合议制度实际运行效果并不好。

三、我国陪审制合议庭的完善??从解决“陪而不审”的视角
秉承大陆法系传统,我国的人民陪审制通过陪审员与审判员共同组成合议庭的方式进行运作。我国的陪审制合议庭,实质上是参审制合议庭。众所周知,其实际运行的效果并不理想,主要表现为合议庭中的陪审员“陪而不审”,陪审制的应有预期功能未能得到发挥与体现。所以,解决“陪而不审”问题,既是确保陪审制合议庭合理运作的核心,同时也是完善我国人民陪审制的重要基础。
对于“陪而不审”问题产生的原因,目前实务界中普遍存在着一种误区:将其片面地归咎于陪审员法律素质不高。2003年江苏省高院向最高院提交的“关于制定第二个法院五年改革纲要的专题报告”中指出,完善人民陪审制,首先要严格人民陪审员的任职条件。任职条件包括:品行端正、作风正派、有社会公信;有一定的法律知识或某领域的专业知识等。2004年7月最高院制定的《关于进一步加强人民法院基层建设的若干规定》(征求意见稿)中规定,要加强对人民陪审员的选聘和指导工作。……要对人民陪审员加强在法律知识,特别是诉讼程序规则、人民陪审员行使权利义务方面的培训和指导。对此,笔者认为,对于人民陪审员无论怎样加强选任和指导,绝大多数情况下不可能使其与法官具有同样的法律素质。仅以提高陪审员法律素质为切入点,解决“陪而不审”问题,必然要走进“死胡同”。其实,“陪而不审”现象的产生,还有着下列方面的深刻原因。
第一,制度原因:陪审员功能和权力定位不准确。我国的陪审制,概括性地赋予了陪审员一切审判权力,其中相当部分是凭其素质无法行使的权力,以此评价陪审员,只能得出其没有行使审判权的结论;而对于陪审员有能力行使的特有权力,法律没有予明确与强调,也不利于陪审员行使该部分权力。这源于法院组织法和诉讼法中“陪审员在执行职务时,同审判员有同等权利”的规定。建立陪审制的社会功能在于:提供公民政治参与的途径,监督司法权力的正当行使,保障司法的人民性,体现社会的公正价值取向,以及使公民接受法治教育。[10](参见张泽涛:《讼陪审制度的功能》人大复印资料《诉讼法学、司法制度》2002年第8期,p55—57。)从这些功能可见,陪审制合议庭中,陪审员与审判员应该是相互独立的双方,而不应完全等同、融为一体;他们均应有专属于己方的相对独立的权力行使空间。所谓相对独立是指可以相互影响却不相互干涉。西方法治国家中,陪审团制合议庭仍发挥作用的原因和参审制合议庭功能日渐式微的原因,均在于此。
第二,实践原因:陪审员没有履行职责的客观条件。陪审制本质上是一种与当事人主义诉讼模式相适应的审判制度。我国当前的审判方式经改革后虽吸收借鉴了许多当事人主义的合理因素,但仍带有一定的职权主义色彩。审判员职权的行使是以较为充分的庭前准备工作为保障的,如庭前阅卷、证据交换等。我国的陪审实践中,许多法院使用陪审员的指导思想是,借陪审员解决办案人员紧张的矛盾。同时,陪审员大多是兼职,本身时间、精力方面就受限制。陪审员并不参与案件审理的全过程,只参加庭审和合议两个环节。由于陪审员没有进行充分的庭前准备,而审判员驾驭庭审和当事人开展庭审活动,均以审判员是否听清弄懂为目标,较少兼顾陪审员,故陪审员参与庭审的效果难以得到保障。要求其在合议中庭评议发表实质性意见,实在勉为其难。
第三,体制原因:责任机制不合理。一方面,合议庭中的陪审员虽享有广泛的审判权,但对案件的裁判结果不负任何责任;另一方面,合议庭中的审判员需对案件的裁判结果负全部责任。在这种权力与责任不相对称的构造中,陪审员与审判员意见一致或陪审员的意见审判员认为可以接受时,不会发生问题;如果陪审员意见与审判员意见相反,且为多数意见时,就可能产生审判员要为陪审员意见承担责任的后果。在前一种情况下,陪审员的作用难以体现,给人造成“陪而没有审”的错觉;在后一种情况中审判员出于自负其责的考虑,必然要努力地说服陪审员接受自己的意见,而陪审员也会出于审判员需负责任的考虑,处于不过分坚持自己的意见,这客观地使陪审员处于“陪而不便审”的尴尬境地。

上述这些制约陪审员功能发挥的因素,是参审制合议庭制的共性问题,更是该制度的内在结构性矛盾。因为陪审制有着不可替代的民主政治性功能,对其不能废除,只能加以改造。该过程中需要吸收借鉴陪审团制合议庭的合理要素。
1、明确陪审员的专属权力范围。
陪审员权力范围的确定,取决于两个要素:陪审制度功能的实现和凭借陪审员自身素质力所能及。有观点认为陪审制的审判功能在于增强审判的情理性。裁判大前提的内容,既蕴涵有法官的所指示的法律条文所规定的精神,更多的则是陪审团自身对案件性质、法律意义、社会影响和判决效果一的看法和期望,所依据的是普通人和社会大众的立场,价值观和生活逻辑。陪审团将社会生活中的“活法”——习惯、道德、伦理规则嫁接到法律适用过程中来,为最后判决的正当性寻找充足的理由,并将判决的社会效用发挥到最大。[11](陈林林:《陪审在现代法治社会中的功能》,《中外法学》,2001年第4期,p494。)对此笔者表示赞同。法院应当有能力解决法律专业领域内的一切问题,这并不需要外来力量的辅助;需要的是防止审判与民众的过分隔阂与对立,而陪审制恰恰是联系审判与民众的有效桥梁。满足陪审制的审判功能,陪审员只需要具有“普通理性人”的基本素质即可。确保陪审员产生的普通性,也是司法民主化的重要体现。
依据上述两个要素,寻找审判权中可以专属于陪审员的权力,笔者认为主要有三项:一是事实认定中对证明标准的把握。即以排除合理怀疑标准或盖然性优势标准最终确定刑事案件或民事案件事实的权力。二是既定法律的理解与推理。即对可能适用的法律条文进行文义解释、情理解释或进行演绎推理、辩证推理的权力。三是法律适用中的自由裁量权。如刑事案件中从重、从轻幅度的最终确定;民事案件中弹性标准的使用等。因为,行使这三项权力,审判员也是把自己假设为“理性人”所进行,更多是依据情理而不是法律专业知识;陪审员作为直接来自社会民众的一员,完全有能力行使,且行使结果更能贴近与体现社会性要求。需说明的是,上述三项权力专属于陪审员不是指审判员不能行使,而是指陪审员只能就这三项权力与审判员共同平等地行使。

关于企业法律顾问执业资格考试报名条件及有关问题的补充通知

人事部


关于企业法律顾问执业资格考试报名条件及有关问题的补充通知

国人部发〔2005〕55号

各省、自治区、直辖市人事厅(局)、新疆生产建设兵团人事局,国务院各部委、各直属机构人事(干部)部门:

  为适应我国企业法律顾问队伍的发展需要,经与有关部门协商,现就《关于调整企业法律顾问执业资格考试有关规定的通知》(人发〔2002〕21号)中报名条件及有关问题补充通知如下:

  一、符合《关于调整企业法律顾问执业资格考试有关规定的通知》(人发〔2002〕21号)报名条件的人员,可报名参加考试。

  二、自2005年度起,具备下列条件之一的人员,可报名参加考试:
  (一)取得非法律类、经济类专业大学专科学历,工作满7年,其中从事企业法律或经济工作满5年;
  (二)取得非法律类、经济类专业大学本科学历,工作满5年,其中从事企业法律或经济工作满3年;
  (三)取得非法律类、经济类专业双学士学位或研究生班毕业,工作满4年,其中从事企业法律或经济工作满2年;
  (四)取得非法律类、经济类专业硕士学位,工作满3年,其中从事企业法律或经济工作满1年;  (五)取得非法律类、经济类专业博士学位,从事企业法律或经济工作满1年。请各地尽快通过各种渠道将本通知精神向社会公布,并做好本年度企业法律顾问执业资格考试报名工作。




                        二○○五年七月十三日


包头市城市房地产开发经营管理条例

内蒙古自治区人大常委会


包头市城市房地产开发经营管理条例
内蒙古自治区人民代表大会常务委员会



(1997年11月16日包头市第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过,1998年7月31日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第四次会议批准)

第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产开发经营管理,规范房地产开发经营行为,保障当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例所称城市房地产开发经营,是指房地产开发企业在取得国有土地使用权的土地上进行房屋、基础设施建设,并转让房地产开发项目,销售、出租商品房及其他附着物的行为。
本市城市规划区内集体所有的土地,必须依法征用转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。
第三条 在本市城市规划区内的国有土地上,从事房地产开发经营,实施房地产开发经营管理,应当遵守本条例。
第四条 市房产行政主管部门负责本市城市房地产开发经营活动的监督管理工作。
旗县、矿区人民政府房产行政主管部门负责所辖区域内房地产开发经营活动的监督管理工作,业务上受市房产行政主管部门指导和监督。
各有关部门依照各自职责,配合房产行政主管部门做好房地产开发经营活动的监督管理工作。

第二章 房地产开发企业
第五条 设立房地产开发企业,应当符合下列条件:
(一)有自己的名称和组织机构;
(二)有固定的经营场所;
(三)注册资本200万元以上(其中流动资本不少于100万元);
(四)有4名以上房地产、建筑工程专业技术人员(其中中级以上职称的不少于3名),有2名以上专业专职会计人员(其中中级以上职称的不少于1名);
(五)法律、法规规定的其他条件。
第六条 房地产开发企业必须领取《房地产开发企业资质证书》和营业执照。设立房地产开发企业,先由工商行政管理部门核定名称,房产行政主管部门对其进行资质认证,然后到工商行政管理部门办理注册登记。
房地产开发企业应当按照资质等级从事相应的开发建设业务。
房地产开发企业的资质等级,按照国家标准核定,其资质等级审批权限,按照国家有关规定执行。
对房地产开发企业资质实行年审和等级升降级制度。
第七条 房地产开发企业在领取营业执照三十日内,应当到市房产行政主管部门备案。
备案必须提交下列文件:
(一)营业执照复印件(加盖登记机关公章);
(二)章程;
(三)有关部门出具的验资证明;
(四)法定代表人的身份证明;
(五)专业技术人员的资格证书、任职文件或者聘用合同;
(六)法律、法规规定的其他文件。
第八条 房地产开发企业登记事项发生变更时,应当在三十日内,向市工商行政管理部门申请办理变更手续,并到市房产行政主管部门备案。
第九条 外埠房地产开发企业在我市从事房地产开发经营,必须到市房产、工商行政管理部门审核登记,并接受监督管理。
本市房地产开发企业赴外埠从事房地产开发经营,必须到市房产行政主管部门登记备案。
第十条 房地产开发企业的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵占开发企业的正当收益,也不得向开发企业收取国家规定以外的费用。

第三章 房地产开发项目的确立和建设
第十一条 房地产开发企业向市房产行政主管部门申报房地产开发项目时,必须填写《房地产开发项目建设条件意见书》,经有关部门同意,由市房产行政主管部门审核后报市计划行政主管部门批准立项。
第十二条 《房地产开发项目建设条件意见书》包括以下内容:
(一)项目性质、规模和开发期限;
(二)规划设计要求及土地使用权取得方式;
(三)基础设施、公共服务设施配套建设要求及建成后的处理方式;
(四)项目拆迁安置补偿要求;
(五)项目经营方式;
(六)物业管理方式;
(七)其他建设要求。
第十三条 房地产开发企业应当向房产行政主管部门领取《房地产开发项目手册》,并按照规定的项目如实记录,定期报送房产行政主管部门验核。
第十四条 房地产开发项目必须严格履行基本建设程序,并取得有关手续后,方可向建筑工程行政主管部门申请开工;涉及房屋拆迁工程的,必须在取得《房屋拆迁许可证》后,方可拆迁。
第十五条 房地产开发项目的建设必须遵守国家有关技术标准、规范。应当统筹安排配套设施建设,按照先地下、后地上的程序进行。
第十六条 房地产开发项目竣工后,按照国家有关标准进行验收。
住宅小区和成片综合建设的开发项目,竣工后由市、旗县、矿区房产行政主管部门组织有关部门进行综合验收。分期开发的可分期验收。综合验收合格后,方可交付使用。
综合验收包括下列内容:
(一)规划设计要求的落实情况;
(二)基础设施和公共服务设施的配套建设情况;
(三)单项工程质量验收的手续;
(四)拆迁补偿安置方案的落实情况;
(五)物业管理单位和管理方式是否确定;
(六)其他。
第十七条 房地产开发项目的工程质量责任由房地产开发企业承担。
勘察设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规和合同的约定承担相应的责任。

第四章 房地产开发经营
第十八条 房地产开发项目可以依法转让。受让人必须具备从事房地产开发经营的资格。转让时必须签订转让合同。
第十九条 房地产开发项目转让中的受让人,应当在办理土地使用权变更登记手续后的十五日内,持转让合同到房产行政主管部门备案,并办理项目开发人变更等有关手续。
第二十条 商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。合同内容应当包括商品房面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任等。
第二十一条 除享受国家优惠的居民住宅实行政府指导价或者政府定价外,房地产开发项目转让和商品房销售价格由当事人协商议定。
第二十二条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
第二十三条 商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业进行商品房预售,应当向市房产行政主管部门申请办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。
第二十四条 申请办理《商品房预售许可证》,应当提交下列证件和资料:
(一)建设项目投资立项批准文件;
(二)《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》和土地使用权出让合同;
(三)房地产开发企业的营业执照、税务登记证、房地产开发企业资质证书;
(四)施工许可证和工程勘察设计、施工合同;
(五)投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上的证明材料;
(六)《房地产开发项目手册》;
(七)预售商品房分层平面图;
(八)商品房预售方案;
(九)物业管理方案。
向境外预售、销售的商品房,应当同时提交允许向境外预售、销售的批准文件。
第二十五条 市房产行政主管部门应当在房地产开发企业申请办理预售登记之日起十日内,详细查验各项证件和资料,并到现场进行查勘。经审查合格的,方可核发《商品房预售许可证》。
第二十六条 房地产开发企业作商品房预售广告及其他形式的宣传时,应当载明《商品房预售许可证》批准文号。
第二十七条 商品房预售人应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。
商品房预售人应当在商品房预售合同签订之日起三十日内,持商品房预售合同到市房产行政主管部门登记备案。
第二十八条 预售商品房所得款项必须用于该项目的开发建设。房产行政主管部门会同有关部门建立房地产开发企业预售商品房所得款项的监管制度。
第二十九条 房地产开发企业在取得房地产开发项目验收合格证书三十日内,申请办理房地产权属登记手续。
销售的商品房由购买人在销售合同签订后的三十日内,预售的商品房由预购人在结算之日起的三十日内,办理房地产权属证书。
第三十条 房地产开发企业自用或者出租的房地产,应当具有房地产权属证书。
第三十一条 商品房预购人将预售商品房再次转让的,商品房预售人、预购人与受让人必须签订预售合同的变更协议,并将原合同中约定的内容同时转移给受让人。
预售人在签订预售合同变更协议之日起十五日内,持预售合同变更协议到房产行政主管部门备案。

第五章 法律责任
第三十二条 违反本条例规定有下列行为之一的,由市房产行政主管部门责令停止违法开发经营活动,并处以开发项目投资额百分之五以下的罚款:
(一)未取得资质证书,擅自从事房地产开发经营活动的;
(二)不按资质等级从事相应开发业务的。
第三十三条 房地产开发企业不按期参加年审的,由原资质审批部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
第三十四条 违反本条例第八条规定的,由工商行政管理部门予以处罚。
第三十五条 违反本条例规定有下列行为之一的,由市房产行政主管部门予以警告、责令限期改正,并处以两万元以下罚款:
(一)外埠房地产开发企业到本市从事开发经营活动,未到主管部门登记备案的;
(二)不如实记录,不定期报送《房地产开发项目手册》的;
(三)不按期办理商品房预售登记备案手续的;
(四)未在限期内办理预售合同变更协议备案手续的。
第三十六条 违反本条例第十四条规定,未取得有关手续,擅自开工的,由建筑工程行政主管部门予以处罚;未取得《房屋拆迁许可证》擅自拆迁的,由城市房屋拆迁主管部门予以处罚。
第三十七条 违反本条例第十六条规定,开发项目未经综合验收或者未办理分期验收手续即交付使用的,由市、旗县、矿区房产行政主管部门责令限期改正,并处以投资额百分之二以下的罚款。逾期未改正的,由房产行政主管部门组织改正,其费用由房地产开发企业承担。
第三十八条 违反本条例第十八条、第十九条规定,转让房地产开发项目的,由市房产、土地行政主管部门责令其停止转让活动,没收违法所得,并处以转让收入一倍以下的罚款。
第三十九条 违反本条例第二十一条规定的,由物价行政主管部门予以处罚。
第四十条 违反本条例第二十三条规定,未取得《商品房预售许可证》,擅自预售商品房的,由市房产行政主管部门责令其停止预售,没收违法所得,并处以已收款额百分之五以下的罚款。
第四十一条 违反本条例第二十八条规定的,由市房产行政主管部门按合同约定追究销售方的违约责任,并处以预售款额百分之五以下的罚款。
第四十二条 政府有关部门有下列行为之一的,由其上级主管部门责令其改正,并追究直接责任者的行政责任:
(一)违反本条例第十条规定,侵占房地产开发企业正当收益,向房地产开发企业收取国家规定以外费用的;
(二)违反本条例第十六条规定,将不符合验收标准的房地产开发项目,验收合格的;
(三)违反本条例第二十三条规定,将不符合预售条件的商品房,核发了《商品房预售许可证》批准文号的。
第四十三条 政府有关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、行贿受贿的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十四条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营活动的,参照本条例执行。
第四十五条 本条例自公布之日起施行。



1998年7月31日